Мінбуд Росії затвердив правила визначення граничної вартості капремонту. У зв'язку із чим підвищується тариф на капремонт? терміни та визначення
додаток
до наказу
Міністерства будівництва та
житлово-комунального господарства
Російської Федерації
від 07.09.2017 р. № 1202/пр
Методичні рекомендації щодо визначення розміру граничної вартості послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках, у тому числі є об'єктами культурної спадщини
1. Загальні положення
1.1. Ці Методичні рекомендації щодо визначення розміру граничної вартості послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках, у тому числі які є об'єктами культурної спадщини (далі - Методичні рекомендації), визначають загальний порядок визначення розміру граничної вартості послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках (далі - МКД), який може оплачуватись регіональним оператором за рахунок коштів фонду капітального ремонту, сформованого виходячи з мінімального розміру внеску на капітальний ремонт загального майна у МКД.
1.2. Методичні рекомендації розроблені з метою уніфікації та оптимізації діяльності органів державної влади суб'єктів Російської Федерації щодо планування реалізації регіональної програми капітального ремонту спільного майна МКД, у тому числі які є об'єктами культурної спадщини, на встановлені періоди, а також під час підготовки нормативних правових актів відповідно до частини 4 статті 190 Житлового кодексу Російської Федерації.
1.3. Розмір граничної вартості послуг та (або) робіт з капітального ремонту загального майна в МКД, у тому числі є об'єктами культурної спадщини (далі - Розмір граничної вартості), встановлений нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації на конкретний календарний рік, може враховуватися:
При визначенні мінімального розміру внеску на капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку на рік;
При складанні проекту короткострокового плану реалізації регіональної програми капітального ремонту спільного майна у МКД на рік.
1.4. При визначенні Розміру граничної вартості рекомендується враховувати кошторисні нормативи, включені до федерального реєстру кошторисних нормативів, у тому числі методик, необхідних для визначення кошторисної вартості, методик застосування кошторисних норм, державних елементних кошторисних норм, що встановлюються федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері нормування та ціноутворення при проектуванні та будівництві.
1.5. Розміри граничних цін за видами робіт рекомендується розробляти на основі принципів уніфікації прийнятої номенклатури об'єктів капітального будівництва, конструктивних елементів будівель та споруд та комплексів виконуваних робіт, прийнятих одиниць виміру, з урахуванням трьох основних факторів:
Постійний, нормативний перелік та норми та нормативи витрати ресурсів у будівництві, встановлені СНиП 82-01-95 «Розробка та застосування норм та нормативів витрат матеріальних ресурсів у будівництві. Основні положення» в натуральних одиницях виміру виконання кожного компонента зі складу робіт, підсумовування яких дає витрата ресурсів виконання одного виду робіт;
Відносний, змінюваний у часі вартісний показник у поточному та прогнозному рівні цін (з урахуванням прогнозного індексу-дефлятора) щодо кожного з видів ресурсів, що визначається за вихідними даними, зазначеними у розділі 3 цих Методичних рекомендацій;
Практичний, заснований на практиці виконання аналогічних видів послуг та робіт на аналогічних (за типами) МКД за попередні один – три роки з урахуванням індексів зміни вартості послуг та робіт у будівництві, а за їх відсутності – індексів споживчих цін.
Склад робіт з кожного виду та вимоги до витрат ресурсів рекомендується використовувати визначення технології виконання робіт, що забезпечує належний рівень якості робіт з капітального ремонту загального майна в МКД.
1.6. Розміри граничних цін за видами робіт рекомендується розробляти з використанням Методичних рекомендацій щодо формування складу робіт з капітального ремонту загального майна МКД, що фінансуються за рахунок коштів фондів капітального ремонту, затверджених федеральним органом виконавчої влади, який здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання сфери житлово-комунального господарства.
2. Терміни та визначення
При використанні цих Методичних рекомендацій рекомендується керуватися такими положеннями:
об'єкт-представник - об'єкт капітального будівництва, що максимально точно відображає технологічну специфіку капітального ремонту, характерну для даного типу об'єктів, та обраний з числа аналогічних об'єктів за принципом найбільш повної відповідності технічним характеристикам та умовам його територіального розміщення;
технічний стан - сукупність схильних до зміни в процесі виробництва або експлуатації властивостей об'єкта, що характеризується в певний момент часу ознаками, встановленими технічною документацією на цей об'єкт;
капітальний ремонт - заміна та (або) відновлення будівельних конструкцій об'єктів капітального будівництва або елементів таких конструкцій, у тому числі несучих будівельних конструкцій, заміна та (або) відновлення систем інженерно-технічного забезпечення та мереж інженерно-технічного забезпечення об'єктів капітального будівництва або їх елементів, а також заміна окремих елементів несучих будівельних конструкцій на аналогічні чи інші покращуючі показники таких конструкцій елементи та (або) відновлення зазначених елементів;
енергетична ефективність - характеристики, що відбивають відношення корисного ефекту від використання енергетичних ресурсів до витрат енергетичних ресурсів, вироблених з метою отримання такого ефекту, стосовно продукції, технологічного процесу;
склад витрат за капітальний ремонт - Витрати капітальний ремонт спільного майна МКД, згруповані за елементами і статтям. Під елементами витрат розуміються витрати, однорідні за своїм економічним змістом, а під статтями - витрати, які включають чи кілька елементів витрат;
види робіт - види послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в МКД, передбачені частиною 1 статті 166 Житлового кодексу Російської Федерації, а також види послуг та (або) робіт, встановлені нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації додатково (далі - Види) робіт);
склад робіт - перелік послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в МКД, що становлять вид робіт;
компонент - елемент, що входить до складу робіт, прийнятий відповідно до чинних норм і нормативів з капітального ремонту та державних елементних кошторисних норм (далі - ГЕСН);
ресурсний метод визначення вартості капітального ремонту - розрахунок у поточних (прогнозних) цінах та тарифах ресурсів (елементів витрат), необхідних для реалізації капітального ремонту, на основі виражених у натуральних вимірниках потреби в матеріалах, виробах та конструкціях, часу експлуатації машин та їх складу, витрат праці робітників;
ресурсно-технологічна модель (РТМ) - уніфікований та агрегований набір трудових, технічних та матеріальних ресурсів, сформований на основі даних кошторисної документації щодо об'єктів представників. Зазначений набір ресурсів підлягає коригуванню у разі зміни кошторисно-нормативної бази, санітарно-епідеміологічних вимог, протипожежних норм, норм проектування та інших обов'язкових вимог, що висуваються до даного типу будівель та споруд.
Інші терміни та визначення, що використовуються в цих Методичних рекомендаціях, рекомендується застосовувати у значенні, визначеному законодавством України.
3. Визначення розміру граничної вартості
3.1. Вихідні дані, що використовуються при визначенні Розміру граничної вартості робіт
3.1.1. Як вихідні дані при визначенні граничної вартості робіт можуть використовуватися:
Типологія МКД, розташованих біля суб'єкта Російської Федерації;
Перелік видів послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в МКД, встановлений нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації та перелік послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в МКД, визначеного статтею 166 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - види робіт);
Технічна політика щодо робіт із капітального ремонту спільного майна в МКД, прийнята суб'єктом Російської Федерації;
Перелік послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в МКД, що становлять види робіт, встановлений нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації та федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства.
Джерелами інформації з об'єкту-представнику може бути технічний паспорт МКД, результати моніторингу технічного стану МКЖ, порядок проведення якого затверджується органами структурі державної влади суб'єкта Російської Федерації відповідно до пунктом 2 частини 1 статті 167 Житлового кодексу Російської Федерації, проектна документація на МКД та інші.
За основу типології може бути прийнятий період будівництва, конструктивна схема, матеріал стін, конструкція та покриття даху, тип фундаменту, оздоблення фасаду, ступінь оснащеності інженерним обладнанням, поверховість будівель або інші критерії або їх поєднання, притаманні об'єктам житлового фонду конкретного суб'єкта Російської Федерації.
В опис кожного з об'єктів-представників рекомендується включати візуальну інформацію, яку можна легко отримати та проаналізувати під час проведення натурних обстежень об'єкта.
3.1.2 Для МКД, які є об'єктами культурної спадщини, рекомендується використовувати окрему типологію МКД, яку рекомендується узгодити з регіональним органом охорони культурної спадщини.
1) МКД, що використовуються як житлові багатоквартирні, збудовані до середини XIX століття. Кожен об'єкт, який відповідає даній категорії, рекомендується розглядати в індивідуальному порядку;
2) МКД, побудовані за індивідуальним проектом із середини XIX століття, що характеризуються наявністю складного декору, виконаного із застосуванням великого переліку матеріалів та технологій, наявністю капітальних конструкцій із дерева, зведені без застосування індустріальних методів будівництва;
3) МКД, побудовані за індивідуальним проектом з кінця XIX століття, що характеризуються наявністю складного декору, виконаного із застосуванням великого переліку матеріалів та технологій, зведені без застосування індустріальних методів будівництва. До цієї категорії рекомендується відносити будівлі, збудовані в стилі «неоруський стиль», «модерн», «еклектика»;
4) МКД, побудовані за індивідуальним чи типовим проектом з другої третини XX століття, що характеризуються наявністю складного декору, зведені із застосуванням індустріальних методів будівництва. До цієї категорії рекомендується відносити будівлі, збудовані в стилі «сталінський ампір»;
5) МКД, побудовані за індивідуальним чи типовим проектом з першої третини XX століття, що характеризуються відсутністю складного декору, зведені із застосуванням індустріальних методів будівництва. До цієї категорії рекомендується відносити будівлі, збудовані в стилі «конструктивізм».
Приклад вибору об'єктів-представників, розташованих біля суб'єкта Російської Федерації, наведено у Додатку 1 до цим Методичним рекомендаціям.
При визначенні Розміру граничної вартості у разі виявлення різниці значень менше ніж 10 відсотків для різних типів МКД рекомендується для цих будинків визначити один тип та встановити розмір граничної вартості за максимальним значенням.
3.2. Перелік витрат, що враховуються при визначенні Розміру граничної вартості за видом робіт
3.2.1. Кошторисну вартість капітального ремонту МКД, що здійснюється повністю або частково за рахунок коштів регіонального оператора, товариства власників житла, житлового, житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або коштів власників приміщень у МКД, рекомендується визначати з обов'язковим застосуванням кошторисних нормативів кошторисних нормативів і кошторисних цін будівельних ресурсів відповідно до статті 8.3 Містобудівного кодексу Російської Федерації.
3.2.2. Розміри граничної вартості кожному за виду робіт і з кожному об'єкту-представнику рекомендується розраховувати з урахуванням складу робіт як сукупність складових робіт Компонентів, що формують, у вартісному вираженні на підставі кошторисних нормативів, відомості про які включені до федерального реєстру кошторисних нормативів.
3.2.3. Вартість Компонента може складатися з таких елементів витрат:
Кошторисна вартість прямих витрат, у тому числі кошторисна вартість матеріалів, виробів, конструкцій (далі – матеріальні ресурси), кошторисна вартість трудових ресурсів, кошторисна вартість експлуатації машин та механізмів (далі – технічні ресурси);
Накладні витрати;
Кошторисний прибуток;
Кошторисна вартість інженерного обладнання;
Інші та лімітовані витрати, необхідні для включення до кошторисної вартості ремонтно-будівельних робіт об'єктів капітального будівництва;
Податок на додану вартість (ПДВ).
Накладні витрати враховують витрати підрядних організацій, пов'язані із створенням умов виробництва, організацією та управлінням виконання ремонтно-будівельних робіт.
Кошторисний прибуток є нормативною частиною вартості будівельної продукції і призначений для покриття окремих (загальних) витрат підрядних організацій на розвиток виробництва, соціальної сфери та матеріальне стимулювання і не відносяться на собівартість робіт.
Витрати на будівництво тимчасових будівель та споруд під час проведення ремонтно-будівельних робіт;
Додаткові витрати під час проведення ремонтно-будівельних робіт у зимовий час;
Витрати, пов'язані з оплатою послуг організацій, які здійснюють діяльність зі збирання, накопичення, транспортування, обробки, утилізації, знешкодження та розміщення відходів виробництва та споживання (будівельного сміття та матеріалів від розбирання будівель, споруд, непридатних для подальшого використання);
Витрати на перевезення автомобільним транспортом працівників підрядних організацій до об'єкта;
Витрати, пов'язані з відрядженням робітників для виконання ремонтно-будівельних робіт;
Витрати на проведення пусконалагоджувальних робіт;
Витрати на підготовку проектної чи іншої технічної документації, включаючи кошторисну документацію;
Витрати проведення експертизи проектної (зокрема кошторисної) документації;
Витрати здійснення будівельного контролю;
Інші витрати, у тому числі плата за підключення (технологічне приєднання) до мереж інженерно-технічного забезпечення;
Непередбачені роботи та витрати.
Визначення кошторисної вартості ремонтно-будівельних робіт Компонента рекомендується здійснювати із застосуванням Державних елементних кошторисних норм (далі - ГЕСН) та кошторисних цін будівельних ресурсів, що розміщуються у федеральній державній інформаційній системі ціноутворення у будівництві (далі - ФДМС ЦС).
До розміщення у ФДМУ ЦС кошторисних цін будівельних ресурсів, визначених відповідно до частини 5 статті 8.3 Містобудівного кодексу Російської Федерації, визначення кошторисної вартості ремонтно-будівельних робіт Компонента рекомендується виконувати із застосуванням федеральних одиничних розцінок (ФЕР-2001), Федерального збірника кошторисних цін на , вироби та конструкції, що застосовуються у будівництві (ФССЦ-2001), Федеральних кошторисних розцінок на експлуатацію будівельних машин та автотранспортних засобів (ФСЕМ-2001) та Федеральних кошторисних цін на перевезення вантажів для будівництва (ФССЦпг-2001).
Одночасно з кошторисними нормами, кошторисними цінами та одиничними розцінками при визначенні кошторисної вартості можуть використовуватись показники, що відображають середньогалузеві, технологічно та економічно обґрунтовані витрати, що враховуються у складі кошторисної вартості капітального ремонту Компоненту. Ці показники рекомендується наводити у відносних величинах у вигляді відсотків та коефіцієнтів:
Заготівельно-складські витрати;
Накладні витрати;
Кошторисний прибуток;
Кошторисні норми витрат за будівництво титульних тимчасових будівель та споруд;
Кошторисні норми додаткових витрат під час виконання робіт у зимовий час;
Окремі види інших робіт та витрат;
Коефіцієнти, які враховують умови виконання робіт;
Коефіцієнти, що враховують ускладнюючі фактори;
Коефіцієнти, що застосовуються під час розрахунку обсягів робіт;
Коефіцієнти, що враховують умови застосування окремих кошторисних норм (накладних витрат, кошторисного прибутку, кошторисних норм витрат на будівництво тимчасових будівель та споруд, кошторисних норм додаткових витрат під час виконання робіт у зимовий час та інше).
Структура та склад збірників кошторисних норм та одиничних розцінок наведені у відповідних методичних документах, відомості про які містяться у федеральному реєстрі кошторисних нормативів.
3.2.4. Для перевірки та уточнення розрахунків може використовуватись середня фактична вартість робіт за аналогічним видом робіт аналогічного об'єкта представника.
, де
Середня фактична вартість робіт з аналогічного виду робіт аналогічного об'єкта-представника;
фактична вартість робіт першого аналогічного виду аналогічного об'єкта-представника;
Фактична вартість робіт другого аналогічного виду аналогічного об'єкта-представника;
Фактична вартість робіт наступного аналогічного виду аналогічного об'єкта-представника;
Е – одиниця виміру за видом робіт;
К – кількість аналогів;
І – індекс зміни вартості послуг та робіт у будівництві, а за їх відсутності – індексів споживчих цін.
3.3. Методика розрахунку одного Компонента, що застосовується у визначенні Розміру граничної вартості
3.3.1. Методика розрахунку одного Компонента Розміру граничної вартості може базуватися на принципі уніфікації розрахунків вартості капітального ремонту ресурсним методом з метою керування цією вартістю залежно від фактичного стану об'єкта капітального ремонту, якості ремонтних робіт, вартісних показників.
Основою для розрахунку є формування ресурсно-технологічних моделей (далі - РТМ) за кожним із Компонентів, що входять до складу Виду робіт для кожного з об'єктів-представників.
РТМ може бути максимально уніфікований набір трудових, технічних і матеріальних ресурсів, необхідних для виконання комплексу робіт з капітального ремонту конструктивного елемента МКД, за прийнятою технологією виконання робіт, наведених до однієї одиниці виміру.
3.3.2. Відповідно до чинних норм і правил ціноутворення у будівництві при використанні ресурсного методу можливе використання локального кошторисного розрахунку.
Насамперед визначається вид робіт відповідно до збірки ГЕСН на підставі складу робіт.
3.3.3. Приклад формування локального кошторисного розрахунку щодо граничної вартості окремого конструктивного елемента наведено у Додатку 2 до цих Методичних рекомендацій. При формуванні кожного Компонента за ГЕСН (ГЕСНр) або іншими діючими державними елементними кошторисними нормами рекомендується визначати:
склад робіт, що відповідає затвердженій технологічній моделі капітального ремонту (проектному рішенню);
Нормативна витрата всіх ресурсів, витрата матеріальних ресурсів у відповідних натуральних показниках та одиницях виміру. Усі ресурси рекомендується наводити з кодами згідно з діючою системою кодування. За відсутності присвоєних кодів матеріальним ресурсам, в обґрунтуванні рекомендується вказувати «Прайс-лист» та найменування постачальника матеріального ресурсу.
3.3.4. Оскільки в таблицях ГЕСН містяться перелік матеріалів та норми витрати для розрахунку на одиничний обсяг робіт, що враховується в нормах, обсяг робіт для формування Компонента рекомендується приймати за проектом або за описом робіт з додатком підрахунку обсягів робіт.
3.4. Формування та актуалізація вартісного блоку для розрахунку одного елемента Розміру граничної вартості капітального ремонту
3.4.1. Після визначення переліку кількісних значень потреби у матеріально-технічних та трудових ресурсах рекомендується визначити їхню вартість у поточних цінах (поточна вартість), а потім і в прогнозних цінах шляхом застосування індексу-дефлятора на відповідний період часу.
Визначення Розміру граничної вартості рекомендується здійснювати ресурсним методом визначення вартості капітального ремонту у порядку, зазначеному у пункті 3.2 цих Методичних рекомендацій.
3.4.2. Для визначення поточної вартості рекомендується виконувати розрахунок окремо для кожного елемента витрат:
Вартість трудовитрат робітників-будівельників (при необхідності - з урахуванням ускладнюючих факторів, що впливають на умови виконання робіт);
Вартість експлуатації машин (за потреби - з урахуванням ускладнюючих факторів, що впливають на умови виконання робіт);
Вартість матеріалів, виробів та конструкцій.
Вартість всіх перерахованих вище ресурсів може бути визначена шляхом множення обсягу ресурсу (кількість трудовитрат робітників-будівельників, кількість часу експлуатації машин, кількість матеріалів, виробів, конструкцій) на його ціну. Рекомендується використовувати джерела отримання вихідних даних за ціною ресурсів щодо розрахунків, зазначених у пункті 3.2.3 цих Методичних рекомендацій. Отримані вартості ресурсів рекомендується складати на суму прямих витрат ремонтних робіт.
3.4.3. До суми прямих витрат рекомендується проводити нарахування кошторисних нормативів, перерахованих у пункті 3.2.3 цих Методичних рекомендацій (накладні витрати, кошторисний прибуток, лімітовані витрати (зокрема зимове подорожчання, тимчасові будинки та споруди, непередбачені витрати)).
3.4.4. Оскільки розмір граничної вартості встановлюється на період не менше одного календарного року, при його визначенні рекомендується враховувати рівень інфляції (зміна ціни, як правило, у бік подорожчання) стосовно умов, що склалися в конкретному суб'єкті Російської Федерації.
У зв'язку з цим результат обчислень, зазначених у пункті 3.4.3 цих Методичних рекомендацій, рекомендується множити на прогнозний індекс-дефлятор, що затверджується федеральним органом виконавчої влади, який здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері аналізу та прогнозування соціально-економічного розвитку, по галузі «будівництво» відповідно до прогнозу соціально-економічного розвитку Російської Федерації. При виборі розміру прогнозного індексу-дефлятора рекомендується враховувати два параметри: місяць визначення розміру граничної вартості та місяць передбачуваного закінчення виконання робіт (приймається грудень календарного року, для якого проводиться визначення розміру граничної вартості).
3.5. Вибір вимірювачів показників Розміру граничної вартості (один вид робіт одного об'єкта-представника)
3.5.1. Для відповідного об'єкта-представника відповідно до виду, складу робіт та обсягу, прийнятого за проектною документацією або описом робіт, рекомендується формувати локальний ресурсний кошторис для обраного об'єкта капітального ремонту. У разі розрахунку вартості робіт з кількох об'єктів з отриманих даних рекомендується вибирати максимальне значення по кожному виду робіт.
3.5.2. При визначенні розміру граничної вартості залежно від виду робіт для підвищення точності такого визначення пріоритетним рекомендується визначати наступний принцип:
при визначенні граничної вартості ремонту внутрішньобудинкових інженерних систем водопостачання, водовідведення, центрального опалення отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях рекомендується розділити на протяжність (у погонних метрах) трубопроводу, що замінюється (доцільно розділити підвал/горище (магістралі) та стояки);
щодо граничної вартості ремонту внутрішньобудинкових інженерних систем електропостачання отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях рекомендується розділити на прибиральну площу місць загального користування;
щодо граничної вартості ремонту підвальних приміщень отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях рекомендується розділити на площу підвалу;
щодо граничної вартості ремонту фундаменту отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях рекомендується розділити на одиницю виміру основного показника (свердловини та інше);
щодо граничної вартості ремонту фасаду отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях рекомендується розділити на площу фасаду;
щодо граничної вартості інших окремих конструктивних елементів та інженерного устаткування отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях рекомендується розділити на одиницю основного вимірюваного показника в розцінці;
щодо граничної вартості ремонту даху отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях рекомендується розділити на загальну площу покриття покрівлі в даному МКД;
при визначенні граничної вартості ремонту чи заміни ліфтового устаткування локальні ресурсні кошторису рекомендується формувати однією ліфт і групувати залежно кількості зупинок. Крім того, можлива додаткова деталізація розміру граничної вартості, залежно від типу ліфтової шахти.
Натуральні показники за об'єктом доцільно прийняти на підставі технічного паспорта будинку або за фактично виконаними вимірами.
У разі неможливості проведення розрахунків за вищевказаним принципом, при визначенні граничної вартості капітального ремонту внутрішньобудинкових інженерних систем, ремонту підвальних приміщень, ремонту фундаменту, ремонту фасаду отриману кошторисну вартість ремонтних робіт у рублях розрахунок може бути здійснений шляхом поділу на загальну площу даного МКД, визначену на підставі технічний паспорт будинку.
Визначення розміру граничної вартості видів послуг та (або) робіт, встановлених нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації додатково до переліку видів послуг та (або) робіт, визначених частиною 1 статті 166 Житлового кодексу Російської Федерації, рекомендується проводити з урахуванням оцінки доцільності приведення вартості до одного квадратного метра загальної площі даного МКД.
Вартість робіт із заміни та (або) відновлення несучих будівельних конструкцій багатоквартирного будинку та (або) інженерних мереж МКД рекомендується визначати відповідно до розробленої проектної документації.
м, пог. м, км,
шт., 10 шт., 100 шт.,
інші вимірники, що найбільш повно відображають специфіку того чи іншого виду робіт.
3.6. Формування зведеної таблиці Розмірів граничної вартості
3.6.1. Розрахунки елементів Розміру граничної вартості у порядку, зазначеному у пункті 3.4 цих Методичних рекомендацій, рекомендується проводити за всіма видами послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна в МКД, передбачених частиною 1 статті 166 Житлового кодексу Російської Федерації, а також видами послуг та (або) робіт, встановлених нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації додатково до переліку видів послуг та (або) робіт з капітального ремонту, передбачених частиною 1 статті 166 Житлового кодексу Російської Федерації, для кожного з типів МКД, прийнятих суб'єктом Російської Федерації.
3.6.2. Результати проведених розрахунків всіх елементів розміру граничної вартості рекомендується формувати в табличному вигляді. Найменування стовпців таблиці можуть містити найменування об'єктів-представників, найменування рядків таблиці відповідати найменуванням видів робіт, зазначених у пункті 3.6.1 цих Методичних рекомендацій. Додатково у таблиці може бути введена деталізація на підвиди робіт. Наприклад, ремонт та (або) заміна ліфтового обладнання в залежності від кількості зупинок та вантажопідйомності ліфта, ремонт фасаду в залежності від типу оздоблення фасаду та іншого.
3.6.3. Результати проведених розрахунків всіх елементів Розміру граничної вартості для МКД, що є об'єктами культурної спадщини, рекомендується формувати у табличному вигляді в окремому розділі чи додатку. За наявності території суб'єкта Російської Федерації МКД об'єктів культурної спадщини, значно різняться за складністю архітектурного декору, для робіт з ремонту фасадів рекомендується вводити деталізацію робіт залежно від категорій складності фасадів. Зразкову типологію МКД, що є об'єктами культурної спадщини, залежно від категорії складності об'єктів визначено Додатком 1 до цих Методичних рекомендацій.
Додаток 1
до Методичних рекомендацій
за визначенням розміру
граничної вартості послуг та
(або) робіт з капітального
ремонту спільного майна
у багатоквартирних будинках,
у тому числі є
об'єктами культурної спадщини
Приклад вибору об'єктів представників, розташованих біля суб'єкта Російської Федерації
| № п/п | Найменування типу багатоквартирних будинків | Основні характеристики багатоквартирних будинків |
|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Багатоквартирні будинки типів "дореволюційної споруди, що не пройшли капітальний ремонт" та "дореволюційної споруди, що пройшли капітальний ремонт" | Фундаменти - стрічкові бутові на складному чи цементному розчині; стіни - особливо капітальні, кам'яні (цегляні при товщині 3,5-4,5 цегли) та великоблочні на складному або цементному розчині; 3-7 поверхів; перегородки - шлакобетонні, бетонні, цегляні оштукатурені, дерев'яні оштукатурені; перекриття - залізобетонні збірні та монолітні, з цегляними склепіннями та бетонним заповненням по металевих балках, дерев'яні по металевих балках; дахи - крокви та решетування дерев'яні, утеплюючі шари суміщених безгорищних дахів вентильованих (невентильованих) з керамзиту або шлаку; покриття дахів (покрівля) – з оцинкованої (неоцинкованої, фарбованої) сталі; зовнішня обробка фасадів - штукатурка по цегли розчином складним, забарвлення по штукатурці (по бетону) вапняними складами, покриття поясів, сандриків і підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої, облицювання природним каменем, ліпні деталі цементні; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура |
| 2 | Багатоквартирні будинки типів "конструктивізм" споруди 1918-1930 рр.", "сталінські" споруди 1931-1956 рр.", "німецькі" споруди 1945-1948 рр." та "дерев'яні будинки" | Фундаменти - стрічкові бутові на складному чи цементному розчині; стіни - особливо капітальні, кам'яні (цегляні при товщині 3,5-4,5 цегли) та великоблочні на складному або цементному розчині; 4-7 поверхів; перегородки - шлакобетонні, бетонні, цегляні оштукатурені, дерев'яні; перекриття залізобетонні збірні та монолітні, з цегляними склепіннями та бетонним заповненням по металевих балках; дахи - крокви та решетування дерев'яні, що утеплюють шари горищних дахів, що вентилюються з керамзиту або шлаку; покриття дахів (покрівля) – з оцинкованої сталі; зовнішня обробка фасадів - штукатурка по цегли розчином складним, забарвлення по штукатурці (по бетону) вапняними складами, покриття пасків, сандриків та підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої, облицювання природним каменем, ліпні деталі цементні; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура |
| 3 | Багатоквартирні будинки типу "хрущовки", цегляні споруди 1957-1970 рр." | Фундаменти - стрічкові бетонні та залізобетонні; стіни – кам'яні звичайні (цегляні при товщині 2,5-3,5 цегли); 3-5 поверхів; перегородки - гіпсові, гіпсоволокнисті; перекриття - залізобетонні збірні та монолітні, з бетонним заповненням; дах - крокви та решетування дерев'яні, покриття дахів (покрівля) - з оцинкованої сталі; зовнішнє оздоблення, у тому числі фасадів - цегляний фасад, фарбування по цегли складами вапняними, покриття пасків, сандриків та підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура |
| 4 | Багатоквартирні будинки типу "хрущовки" панельні будівлі 1957-1970 р." | Фундаменти - стрічкові бетонні та залізобетонні; стіни – великопанельні одношарові з легкого бетону; 5 поверхів; перегородки - гіпсові, гіпсоволокнисті; перекриття - залізобетонні збірні та монолітні, з бетонним заповненням; дах - крокви та решетування зі збірних залізобетонних настилів, покриття дахів (покрівля) - з рулонних матеріалів (3-4 шари); зовнішнє оздоблення, у тому числі фасадів - забарвлення за фактурним шаром, облицювання килимовою плиткою, герметизовані стики - панелей зовнішніх стін мастиками, що затверджуються, покриття паскаків, сандриків та підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура |
| 5 | Багатоквартирні будинки типу "цегляні споруди 1970-1980 рр." | Фундаменти - стрічкові бетонні та залізобетонні; стіни – кам'яні звичайні (цегляні при товщині 2,5-3,5 цегли); 7-12 поверхів; перегородки шлакобетонні, бетонні, цегляні оштукатурені; перекриття - залізобетонні збірні та монолітні, з бетонним заповненням; дах - крокви та решетування зі збірних залізобетонних настилів, покриття дахів (покрівля) - з рулонних матеріалів (3-4 шари); зовнішнє оздоблення, у тому числі фасадів - цегляний фасад, фарбування по цегли складами вапняними, покриття пасків, сандриків та підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура |
| 6 | Багатоквартирні будинки типу "панельні споруди 1970-1980 рр.." | Фундаменти - стрічкові бетонні та залізобетонні; стіни – великопанельні одношарові з легкого бетону; 9-12-16 поверхів; перегородки - шлакобетонні, бетонні, цегляні оштукатурені; перекриття - залізобетонні збірні та монолітні, з бетонним заповненням; дах - крокви та решетування зі збірних залізобетонних настилів, покриття дахів (покрівля) - з рулонних матеріалів (3-4 шари); зовнішнє оздоблення, у тому числі фасадів - забарвлення за фактурним шаром, облицювання килимовою плиткою, герметизовані стики - панелей зовнішніх стін мастиками, що затверджуються, покриття паскаків, сандриків та підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура |
| 7 | Багатоквартирні будинки типу "цегляні "нове будівництво" споруди після 1980 р." | Фундаменти - стрічкові бетонні та залізобетонні, пальові; стіни – кам'яні звичайні (цегляні при товщині 2,5-3,5 цегли); 9-12-16 та вище поверхів; перегородки - гіпсові, гіпсоволокнисті, шлакобетонні, бетонні, цегляні оштукатурені; перекриття - залізобетонні збірні та монолітні, з бетонним заповненням; дах - крокви та решетування зі збірних залізобетонних настилів, покриття дахів (покрівля) - з рулонних матеріалів (3-4 шари); зовнішнє оздоблення, у тому числі фасадів - цегляний фасад, фарбування по цегли складами вапняними, покриття пасків, сандриків та підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура. 4.8. "Багатоквартирні будинки будівлі після 1980 р. категорії "Нове будівництво, панельні" |
| 8 | Багатоквартирні будинки типу "панельні "нове будівництво" споруди після 1980 р." | Фундаменти - стрічкові бетонні та залізобетонні; стіни – великопанельні одношарові з легкого бетону; 9-12-16 та вище поверхів; перегородки - шлакобетонні, бетонні, цегляні оштукатурені; перекриття - залізобетонні збірні та монолітні, з бетонним заповненням; дах - крокви та решетування зі збірних залізобетонних настилів, покриття дахів (покрівля) - з рулонних матеріалів (3-4 шари); зовнішнє оздоблення, у тому числі фасадів - забарвлення за фактурним шаром, облицювання килимовою плиткою, герметизовані стики - панелей зовнішніх стін мастиками, що затверджуються, покриття паскаків, сандриків та підвіконь з покрівельної сталі оцинкованої; системи ХВС, ГВП, каналізації, електропостачання - централізовані, мережа, що розводить, стояки, внутрішньоквартирна розведення, запірна арматура |
Приклад формування локального кошторисного розрахунку
| Капітальний ремонт місць загального користування Заміна вікон у цінах 4 кварталу 2016 року Найменування об'єкта представника: Загальна площа вікон, що заміняються, 63,4 кв.м Проектне рішення: Заміна існуючих дерев'ян пластикові Одиниця виміру: 100 кв.м віконних палітурок | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Склад робіт: | 1. Зняття віконних палітурок засклених 2. Демонтаж віконних коробок 3. Встановлення блоків віконних з плетіннями | ||||||||||||
| № пп | Обґрунтування | Найменування | Од. змін. | Кільк. | Кошторисна вартість у поточних | T/з осн. роб. | Т/з хутро. | ||||||
| на од. | всього | на од. | загальна | В тому числі | |||||||||
| основ. З. | ек. Ма. | З/пМе. | Мат. | ||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
| Розділ 1. Отвори | |||||||||||||
| 1 | ГЕСНр56-2-2 Наказ Мінбуду РФ від 30,01,14 № 31/пр | Зняття віконних палітурок засклених | 100 м2 Віконних палітурок | 0,01 0,634/03,4 | 4881,3 | 48,81 | 46,86 | 1,95 | 1,13 | 0,46 | 0,01 | ||
| 2 | ГЕСНр56-1-1 Наказ Мінбуду РФ від 30,01,14 № 31/пр | Демонтаж віконних коробок у кам'яних стінах з відбивкою штукатурки у схилах | 100 коробок | 0,0,03943 0,26/03,4 | 14091 | 55,56 | 52,56 | 3 | 1,03 | 0,51 | 0,01 | ||
| 3 | ГЕСН 10-01027-03 Наказ Мінбуду РФ від 12,11,14 № 703/пр | Установка в житлових та громадських будинках блоків віконних з плетіннями: роздільними (роздільно-спареними) у стінах кам'яних площею отвору до 2 | 100 м2 отворів | 0,004282 0,2716/63,4 | 26DS05 | 1117,2 | 109,97 | 21,65 | 3,83 | 985,57 | 0,98 | 0,03 | |
| 4 | ГЕСН 10-01-027-04 Наказ Мінбуду РФ від 12,11,14 № 703/пр | Установка в житлових та громадських будинках блоків віконних з палітурками роздільними (роздільно-спареними) у стінах кам'яних площею греєму понад 2 | 100 м2 отворів | 0,005718 0,3625/63,4 | 280398 | 1603,3 | 99,02 | 22,6 | 3,63 | 1481,7 | 0,88 | 0,03 | |
| 5 | ГЕСН 10-01-034-01 Наказ Мінбуду РФ від 12,11,14 № 703/пр | Встановлення в житлових та громадських будинках віконних блоків з ПВХ профілів глухих з площею отвору до 2 | 100 м2 отворів | 0,0003 0,019/53,4 | 56429 | 16,93 | 5,69 | 0,83 | 0,05 | 10,41 | 0,05 | ||
| 6 | СЦМ-101-0901 | Вироби для віконних блоків з роздільними подвійними палітурками житлових будівель двостулкових (незалежно від висоти) | Компл, | 0,157729 10/63,4 | 62,09 | 9,79 | 9,79 | ||||||
| Разом прямі витрати за кошторисом у поточних цінах | 2851,6 | 314,1 | 50,03 | 9,68 | 2487,5 | 2,88 | 0,08 | ||||||
| Разом прямі витрати на кошторисі з урахуванням коефіцієнтів до результатів | 2955,7 | 395,68 | 72,58 | 13,44 | 2487,5 | 3,6 | 0,11 | ||||||
| Накладні витрати | 347,9 | ||||||||||||
| Кошторисний прибуток | 183,03 | ||||||||||||
| Підсумки по кошторису: | |||||||||||||
| Непередбачені витрати 2% | 69,73 | ||||||||||||
| Разом з непередбаченими | 3556,4 | ||||||||||||
| ПДВ 18% | 640,15 | ||||||||||||
| УСЬОГО по кошторису | 4196,5 | 3,6 | 0,11 | ||||||||||
Огляд документа
Встановлено рекомендований загальний порядок визначення розміру граничної вартості послуг та/або робіт з капремонту спільного майна в багатоквартирних будинках (у т. ч. є об'єктами культурної спадщини), що може оплачуватись регіональним оператором за рахунок фонду капремонту, сформованого виходячи з мінімального внеску на капремонт.
Гранична вартість встановлюється нормативним правовим актом регіону на конкретний календарний рік. Рекомендації розроблені для уніфікації та оптимізації роботи регіональних держорганів.
Перераховані вихідні дані, що враховуються витрати. Встановлено правила формування та актуалізації вартісного блоку для розрахунку одного елемента розміру граничної вартості капремонту, порядок формування зведеної таблиці розмірів граничної вартості.
Наведено приклади вибору об'єктів представників, розташованих на території регіону, та формування локального кошторисного розрахунку.
Поставимо питання: якою мірою в перший рік реалізації Закону вдалося вирішити друге загальнодержавне завдання - стимулювати власників приміщень проводити ремонти, що змінюють якість багатоквартирного будинку, що підвищує його енергоефективність? Мова, повторимо, йдеться про комплексний капітальний ремонт з використанням сучасних ефективних будівельних матеріалів та технологій, які забезпечують якісне покращення умов проживання у багатоквартирних будинках та підвищення їх енергоефективності.
Параметром регіональної (і, відповідно, муніципальної) програми, покликаним забезпечити таке стимулювання, є розмір граничної вартості капітального ремонту багатоквартирних будинків (з розрахунку на 1 м2 приміщень у будинку).
Відповідно до методичних рекомендацій Фонду, призначення затвердженого розміру граничної вартості капітального ремонту не в тому, щоб обмежити вартість капітального ремонту (яка затверджується рішенням загальних зборів власників приміщень), а в тому, щоб обмежити максимальний розмір бюджетної підтримки у разі, якщо власники приміщень ухвалять рішення про проведення дуже дорогого ремонту. Іншими словами, якщо реальна вартість капітального ремонту, схвалена загальними зборами, дорівнюватиме або більше суми, що визначається як добуток сумарної загальної площі приміщень власників у багатоквартирному будинку та затвердженого регіональною програмою розміру граничної вартості капітального ремонту, то сума фінансової підтримки визначатиметься виходячи з цієї розрахункової величини, а все, що понад «розрахункову вартість», власники приміщень повинні оплачувати самі (додатково до частки фінансування вартості капітального ремонту, розрахованої за розміром граничної вартості капітального ремонту).
Таким чином, власники можуть приймати будь-яке рішення щодо вартості капітального ремонту. Але, природно, більшість буде прагнути не виходити за вищезазначені
| Капітальний ремонт:
СТИМУЛЮВАННЯ
ІНІЦІАТИВ
ВЛАСНИКІВ
ЖИТЛО
"межі", щоб не брати на себе додатковий фінансовий тягар. Тому важливо, який саме розмір граничної вартості капітального ремонту затверджується суб'єктом РФ і використовується муніципальним утворенням для формування муніципальної програми.
Методичні рекомендації Фонду радять суб'єктам РФ при встановленні цього показника враховувати:
Наскільки в перший рік реалізації Закону вдалося стимулювати власників приміщень проводити ремонти, що змінюють якість багатоквартирного будинку?
повний перелік робіт із капітального ремонту, встановлений ч. 3 ст. 5 Закону, включаючи заходи щодо енерго-, ресурсозбереження, у тому числі встановлення загальнобудинкових приладів обліку споживання комунальних ресурсів та систем регулювання теплоспоживання у багатоквартирному будинку з найбільш складними конструктивними та технічними параметрами в даному муніципальному освіті, що забезпечують максимальний рівень благоустрою;
дані про середній рівень ринкових цін, що склалися в муніципальній освіті, на окремі види робіт із капітального ремонту з використанням сучасних ефективних будівельних матеріалів та технологій.
Таким чином, Фонд рекомендує встановити такий розмір граничної вартості капітального ремонту, який справді дозволяв би власникам приміщень приймати рішення про комплексний капітальний ремонт, включаючи енергозберігаючі заходи, та отримувати на такий ремонт бюджетну підтримку у розмірі, обумовленому часткою участі у витратах самих власників (не менше 5%).
Скільки коштує комплексний (тобто включає всі види робіт, зазначених у ч. 3 ст. 15 Закону) капітальний ремонт? Відповісти на це питання допоможе вивчення різних пілотних та демонстраційних проектів, які здійснюються за підтримки міжнародних спонсорів.
Наприклад, в рамках одного такого проекту було розроблено проектну документацію для повної «санації» панельного дев'ятиповерхового багатоквартирного будинку в Санкт-Петербурзі (сумарна загальна площа квартир – 10 700 м2). Якщо підрахувати вартість всіх видів робіт, на які може бути отримана бюджетна підтримка відповідно до Закону, вартість капітального ремонту будинку становить 63 130 тис. руб., або 5900 руб. на 1 м2 приміщень власників (у першій половині 2008 р.). Остання цифра може використовуватися як орієнтир, коли ми говоримо про потребу в коштах на модернізацію багатоквартирного житлового фонду та розмір граничної вартості капітального ремонту в рамках регіональної (муніципальної) програми.
Отже, бачимо, що капітальний ремонт, спрямований на підвищення якості, енергоефективності багатоквартирного будинку,
коштує дорого – на власника умовної двокімнатної квартири площею 50 м2 у вищеописаному санкт-петербурзькому будинку припадає 295 тис. руб. (Табл. 3). Хоча це набагато дешевше, ніж купити квартиру в новому будинку (і в тому й іншому випадку власники покращують умови свого проживання), для більшої частини населення витрати на капітальний ремонт будинку в такому розмірі зовсім непосильні. Саме тому можливість для власника приміщень сплатити до 95% вартості ремонту за рахунок коштів бюджетної субсидії, а саме таку можливість надає Федеральний закон № 185-ФЗ, важко переоцінити.
У прикладі, якщо субсидія складе 95% вартості капітального ремонту, то фінансове навантаження на власника умовної двокімнатної квартири зменшиться з 295 тис. руб. до 14750 руб. І хоча це теж досить значуща більшість сімей сума, власники можуть прийняти такий порядок її внесення, щоб щомісячна плата була прийнятною. Наприклад, якщо плата за капітальний ремонт виплачуватиметься протягом, скажімо, року, то щомісячний платіж становитиме 1229 руб.
Отже, можливість отримання субсидії може стати добрим стимулом для власників житла не боятися приймати рішення про комплексний капітальний ремонт. Але цей стимул працює лише у тому випадку, якщо затверджений розмір граничної вартості капітального ремонту справді дозволяє провести комплексний капітальний ремонт (відповідає сумарній реальній ринковій вартості всіх видів робіт, зазначених у Законі). Якщо ж цей показник програми, затверджений суб'єктом РФ (або негласно встановлений місцевою адміністрацією), невисокий, то щоб не вийти за його межі, власники навряд чи ухвалять рішення про проведення комплексного
ремонту, оскільки не зможуть отримати відповідну його вартість.
Таблиця 3. Витрати на ^ ' j j j j
фінансування капітального ремонту мости субсидію. У цьому випадку гранична вартість капітального
спільного майна ремонту відіграватиме роль антистимулу.
у багатоквартирному будинку (на прикладі 9-поверхового 3-під'їзного панельного багатоквартирного будинку, загальна площа приміщень - 10 700 м2)
Суб'єкти Російської Федерації (або муніципальні освіти в регіонах, де суб'єкт РФ не встановлював прогнозовані параметри майбутньої регіональної програми, а лише зафіксував у програмі фактично сформовані в муніципальних обра-
ВЛАСНИКІВ
ЖИТЛО
зування показники) дуже по-різному підійшли до встановлення розміру граничної вартості капітального ремонту. Мало хто встановив цей показник лише на рівні 3-4 тис. крб., тобто хоча б наближено до реальної вартості комплексного капітального ремонту. Більшість зайняли іншу позицію: нам треба, щоб допомогу отримали все, щоб у максимальній кількості багатоквартирних будинків було зроблено хоча б один вид робіт, - і вибрали низьке значення граничної вартості капітального ремонту, трохи більше 1 тис. крб. В результаті власники приміщень (або ті, хто приймав рішення за них) проголосували за проведення 1-2 видів робіт та за недорогий ремонт. Тим самим, за образним висловом керівника одного з регіонів, «розмазали бюджетні гроші тонким шаром великою територією».
На сайті Фонду, де розміщена інформація про схвалені заявки на надання фінансової підтримки для виконання регіональних програм з проведення капітального ремонту, немає відомостей про розмір затверджених суб'єктами РФ показників граничної вартості капітального ремонту, але за даними, доступними для аналізу, можна розрахувати такий інтегруючий показник, як «середня фактична вартість капітального ремонту багатоквартирних будинків у рамках регіональної програми» (далі – середня фактична вартість капітального ремонту), розділивши загальну вартість капітального ремонту на загальну площу приміщень багатоквартирних будинків, включених до регіональної програми.
За даними на 6 жовтня 2008 р., кошти Фонду на фінансування програм проведення капітального ремонту отримали 67 суб'єктів РФ, з них на дві програми - 19 регіонів і на три програми - Тульська область. Тільки 15 регіонах середня фактична вартість капітального ремонту перевищила 1 тис. крб. на квадратний метр, їх лише у 7 регіонах вартість капітального ремонту вище 1400 крб./м2 (табл. 4).
Суб'єкт РФ
Таблиця 4. Максимальна середня фактична вартість капітальних ремонтів багатоквартирних будинків у суб'єктах Російської Федерації
Середня фактична вартість капітального ремонту, руб./м2
2031,46
1958,85
1710,83
1542,02
1472,26
1467,69
1417,61
1391.00
1117.01
Ханти-Мансійський АТ Республіка Башкортостан Республіка Алтай Амурська область Республіка Мордовія Самарська область Курганська область Тюменська область Рязанська область Єврейська автономна область:
1082,03
1303,77
1072,73
перша програма
друга програма Республіка Хакасія Пензенська область:
1072,59
1354,72
1056,75
1033,87
1011,68
перша програма
друга програма Кабардино-Балкарська Республіка Республіка Дагестан Ставропольський край
У 21 суб'єкті РФ середня фактична вартість капітального ремонту склала 500-900 руб./м2, а приблизно в 20 регіонах вона менше 400 руб./м2. Найнижчі показники вартості ремонту у дев'яти регіонах, зазначених у табл. 5.
Таблиця 5. Мінімальна середня фактична вартість капітальних ремонтів багатоквартирних будинків у суб'єктах Російської Федерації
Суб'єкт РФ Середня фактична вартість капітального
ремонту, руб./м2
| Саратовська область: | |
| перша програма | 256,03 |
| друга програма | 148,77 |
| Ярославська область | 192,19 |
| Алтайський край | 221,78 |
| Челябінська область: | |
| перша програма | 234,54 |
| друга програма | 243,61 |
| Володимирська область: | |
| перша програма | 234,40 |
| друга програма | 524,31 |
| Ленінградська область | 250,85 |
| Кіровська область: | |
| перша програма | 254,07 |
| друга програма | 332,82 |
| Новгородська область | 264,33 |
| Костромська область: | |
| перша програма | 660,94 |
| друга програма | 299,16 |
Чи можна серйозно говорити про покращення умов проживання громадян у багатоквартирних будинках, якщо вартість проведеного ремонту становила 149-250 руб./м2? Навіть якщо це був лише ремонт покрівлі, дуже сумнівно, щоб у своїй використовувалися сучасні покрівельні матеріали із тривалим терміном експлуатації. Значить, проведений ремонт не більше ніж видимість, і за кілька років власникам приміщень доведеться знову вирішувати проблеми свого будинку, але, ймовірно, вже повністю власним коштом.
І це не поодинокі випадки: в Саратовській області в регіональну програму із середньою фактичною вартістю ремонту 149 руб./м2 увійшов 1451 багатоквартирний будинок із загальною кількістю 241,67 тис. осіб, що проживають; в Челябінській області до двох регіональних програм із середньою фактичною вартістю ремонту 234,54 і 243,61 руб./м2 загалом увійшли 2107 багатоквартирних будинків, в яких живуть 394,4 тис. осіб. Чи дякують всі ці люди за такий ремонт їхніх будинків?
| Капітальний ремонт:
СТИМУЛЮВАННЯ
ІНІЦІАТИВ
ВЛАСНИКІВ
ЖИТЛО
Російські регіони розраховуватимуть граничну вартість капітального ремонту багатоквартирних будинків за допомогою єдиної методики, пише "Російська газета".
Проблему неякісного капремонту вирішено?
Такий наказ днями ухвалив федеральний мінбуд. Документ покликаний нівелювати ситуації, коли одні й самі ремонтні роботи у різних суб'єктах РФ різняться у ціні у кілька разів. Експерти не виключають, що загальний підхід у складанні кошторисів дозволить у якихось регіонах, де раніше жили "на широку ногу", заощадити бюджетні гроші. І навпаки, підвищити якість робіт там, де їхня вартість раніше занижували.
Однак питання, де взяти додаткові кошти на якісні капремонти, у суб'єктах Північно-Західного федерального округу залишається відкритим. Не у всіх областях і республіках влада готова спрямовувати на ці цілі гроші регіональних бюджетів, і не скрізь жителі зможуть сплачувати внески у разі підвищення тарифів.
Ділить на тридцять
Розмір граничної вартості капітальних ремонтів визначають у суб'єктах РФ. За підсумками державних торгів ця цифра може зменшитися, якщо хтось із підрядників буде готовий виконати роботи за меншу винагороду. Раніше, як зазначають у федеральному Мінбуд, регіони використовували різні методики визначення початкової ціни контракту на проведення капітального ремонту. Через війну показники значно відрізнялися навіть у межах одного федерального округу.
Так, Центр незалежного моніторингу виконання указів президента РФ "Народна експертиза" опублікував збірник середньої вартості робіт із капітального ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках у суб'єктах РФ. В його основу лягли регіональні звіти, які федеральний Фонд сприяння реформуванню ЖКГ надав Загальноросійському народному фронту. У документ включили основні види робіт, які проводяться в рамках капремонту з початку 2014 року до середини 2016-го.
З'ясувалося, наприклад, що ремонт підвальних приміщень у Санкт-Петербурзі коштує 1726 рублів на квадратний метр загальної площі МКД. В Архангельській області ці ж роботи обходяться в 56 рублів, тобто в 30 разів дешевше.
Вартість ремонту фасаду в межах СЗФО відрізняється вдесятеро, від 215 рублів на один квадрат загальної площі будинку в Псковській області до двох тисяч рублів в області Калінінграда. Зрозуміло, підсумкова цифра залежить від безлічі факторів: дорожнечі або дешевизни будматеріалів та робочої сили в регіоні, безпеки будинку і так далі.
Але не можна виключати й ситуації, коли підрядникам недоплачують чи переплачують через різні підходи щодо визначення вартості робіт. Щоб цього не відбувалося, Мінбуд рекомендував владі використовувати для визначення граничної ціни контракту типологію будинків, розташованих у регіоні.
За основу типології, як зазначають у міністерстві, можна прийняти період побудови, конструктивну схему, матеріал стін МКД. А також кон-струкцію та покриття даху, тип фундаменту, оздоблення фасаду, ступінь оснащеності будівлі інженерним обладнанням, його поверховість.
Допускаються й інші критерії, характерні об'єктів житлового фонду конкретного регіону.
Подібну методологію і раніше використовували в Санкт-Петербурзі, тут визначили кілька типів житлових будівель та граничну вартість різних видів ремонтних робіт для кожного з типів МКД, – міркує доктор економічних наук, професор кафедри державного та територіального управління Санкт-Петербурзького державного економічного університету Вадим Чекалін. - Підхід мені здається вірним та логічним, оскільки тепер усі регіони отримають готовий інструмент розрахунку та можливість враховувати специфіку окремих територій. Однак, як ця система функціонуватиме на практиці, ми зможемо побачити лише через кілька місяців. І багато що, звичайно, залежатиме від виділених типів будівель та конкретних критеріїв, які закладуть у методику влади на місцях.
Якщо будинок - пам'ятник
Підводні камені можуть бути пов'язані з ремонтом багатоквартирних будинків, які є об'єктами культурної спадщини, припускає керівник псковського громадського об'єднання "Управа у ЖКГ" Сергій Єлізаров. Нова методика містить окрему типологію для таких МКД - підхід був розроблений спільно з федеральним міністерством культури.
Проте вартість проектних та ремонтних робіт з будинків-пам'ятників значно перевищує вартість аналогічних робіт з інших житлових будинків, - пояснює Сергій Єлізаров. - Тому у багатьох подібних будівель поки що попереду взагалі немає якихось ремонтних перспектив, регіональна влада свідомо не включає їх до програми капітального ремонту. Представники псковського оператора підрахували, що внески на капремонт по всіх будинках повинні досягати 30 рублів із квадратного метра на місяць, щоб покрити необхідні витрати. Для порівняння, зараз щомісячна плата у будинках, обладнаних ліфтами, становить у нашому регіоні 7,21 рубля на квадратний метр загальної площі, у МКД без ліфтів – 6,18 рубля.
Якщо завдяки новій методиці початкова вартість капремонту будинків-пам'ятників збільшиться, у будинків буде ще менше шансів потрапити до програми. Нині у Псковській області навіть обговорюють законодавчу ініціативу: суттєво підвищити величину внесків для мешканців МКД, які є об'єктами культурної спадщини.
Йдеться практично про 16 рублів із квадратного метра на місяць, - продовжує Сергій Єлізаров. - Рішення мають ухвалювати депутати регіонального парламенту. Але очевидно, що мешканці будинків-пам'ятників, багато з яких належать до малозабезпечених категорій населення, просто не впораються зі сплатою внесків за таким тарифом.
Як вважає Вадим Чекалін, додаткові фінансові зобов'язання, пов'язані з капітальним ремонтом об'єктів культурної спадщини, у жодному разі не можна перекладати на плечі мешканців.
Влада повинна спробувати знайти кошти в регіональному бюджеті, попросити допомоги у федерального центру, надати перші поверхи будинків підприємцям на пільгових умовах в обмін на ремонтні зобов'язання. Але не вирішувати цю проблему за рахунок власників квартир, – розвиває тему Вадим Чекалін.
Недогледіли
При цьому низька якість ремонтних робіт далеко не завжди пов'язана із заниженою початковою вартістю контрактів. Головна причина, на думку Сергія Єлізарова, полягає у недостатньому контролі над діяльністю підрядників.
Нещодавно у Пскові був випадок, коли кошторис склали неправильно, і грошей, які виділили на капітельний ремонт всього будинку, вистачило лише на половину робіт. Але це скоріше виняток, ніж правило, – пояснює керівник псковського громадського об'єднання. - Практика показує, що підрядники охоче беруться за контракти у рамках програми капремонту, що вони можуть виконувати свої зобов'язання сумлінно та отримувати при цьому прибуток. Але тут потрібна зацікавленість як з боку відповідальних чиновників, які мають реально виїжджати на об'єкт, що ремонтується, а не задовольнятися паперовими звітами, так і з боку мешканців будинків. Зокрема, напередодні капремонту дуже важливо створити пораду будинку, якщо це не було зроблено раніше, та обрати з-поміж мешканців уповноваженого, який контролюватиме хід робіт. Якщо цих умов дотримуються, будівельники значно відповідальніше ставляться до своїх обов'язків, а порушень виявляється набагато менше.
Проблеми, пов'язані з недостатнім контролем, актуальні як для Псковської області. У Новгородській області прокуратура зажадала розглянути питання про невідповідність посади керівника регіонального фонду капремонту і притягнути до суворої дисциплінарної відповідальності деяких інших працівників оператора. Причина – численні порушення законодавства, виявлені у роботі фонду під час прокурорської перевірки. Йдеться, зокрема, і про відсутність контролю за виконанням ремонтних робіт.
Як наслідок, деякі будинки підрядники відремонтували з порушенням термінів, – ділиться інформацією старший помічник прокурора Новгородської області Олена Баркане. – Це створило загрозу зриву реалізації регіональної програми капітального ремонту МКД.
Щодо необґрунтовано високої початкової вартості контрактів, з цим явищем, безумовно, необхідно боротися. Але важливо не впадати в крайнощі, не забувати про додаткові витрати, пов'язані з північним статусом територій, історичним статусом будинків тощо, наголошує Вадим Чекалін.
Економія не повинна бути пов'язана з вибором найдешевших матеріалів чи відмовою від якихось важливих проміжних робіт, – додає Сергій Єлізаров.
- Розкажіть про це своїм друзям!
ПУБЛІКАЦІЇ ДЛЯ ТИХ, ХТО СЛІДАЄ ЗА ДОХОДАМИ І ВИТРАТАМИ
УРЯД МОСКВИ
ПОСТАНОВЛЕННЯ
Про розміри граничної вартості робіт та (або) послуг з капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території міста Москви, які можуть оплачуватись Фондом капітального ремонту багатоквартирних будинків міста Москви *
Документ із змінами, внесеними:
(Офіційний сайт Мера та Уряду Москви www.mos.ru, 21.10.2015);
постановою Уряду Москви від 1 грудня 2015 року N 821-ПП (Офіційний сайт Мера та Уряду Москви www.mos.ru, 07.12.2015);
(Офіційний сайт Мера та Уряду Москви www.mos.ru, 12.04.2016);
постановою Уряду Москви від 6 липня 2016 року N 390-ПП (Офіційний сайт Мера та Уряду Москви www.mos.ru, 07.07.2016);
постановою Уряду Москви від 28 листопада 2016 року N 786-ПП (Офіційний сайт Мера та Уряду Москви www.mos.ru, 28.11.2016);
постановою Уряду Москви від 21 грудня 2016 року N 902-ПП (Вісник Мера та Уряду Москви, N 72, том 5, 30.12.2016);
постановою Уряду Москви від 20 лютого 2018 року N 85-ПП (Офіційний сайт Мера та Уряду Москви www.mos.ru, 21.02.2018);
постановою Уряду Москви від 27 лютого 2018 року N 126-ПП (Офіційний сайт Мера та Уряду Москви www.mos.ru, 28.02.2018);
(Вісник Мера та Уряду Москви, N 25, 07.05.2019).
____________________________________________________________________
________________
* Назва в редакції, введеній у дію з 18 травня 2019 року постановою Уряду Москви від 2 квітня 2019 року N 297-ПП.
Відповідно до статті 185, частиною 4 статті 190 Житлового кодексу Російської Федерації, а також частиною 2 статті 7 Закону міста Москви від 27 січня 2010 року N 2 "Основи житлової політики міста Москви" Уряд Москви
ухвалює:
1. Пункт втратив чинність з 18 травня 2019 року.
2. Встановити, що:
2.1. Обсяг коштів, що Фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків міста Москви (далі - Фонд) щорічно має право витратити на фінансування регіональної програми капітального ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках на території міста Москви (далі - регіональна програма) (обсяг коштів, що надаються за рахунок коштів фондів капітального) ремонту, сформованих власниками приміщень у багатоквартирних будинках, загальне майно в яких підлягає капітальному ремонту в майбутньому періоді), визначається Департаментом капітального ремонту міста Москви у розмірі не більше 97 відсотків від суми прогнозованого обсягу надходжень внесків на капітальний ремонт у поточному році та залишку використаних Фондом у попередньому періоді.
(Пункт 2.1 у редакції, введеній у дію постановою Уряду Москви від 20 жовтня 2015 року N 683-ПП; у редакції, введеній у дію з 23 квітня 2016 року постановою Уряду Москви від 12 квітня 2016 року N 164-ПП .
2.2. Пункт втратив чинність з 23 квітня 2016 року - постанова Уряду Москви від 12 квітня 2016 року N 164-ПП.
2.3. Пункт втратив чинність - постанова Уряду Москви від 20 жовтня 2015 року N 683-ПП.
2.4. Розміри граничної вартості робіт та (або) послуг з капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території міста Москви, які можуть оплачуватись Фондом капітального ремонту багатоквартирних будинків міста Москви, встановлюються Департаментом капітального ремонту міста Москви з урахуванням методичних рекомендацій, затверджених Міністерством будівництва та житлово- комунального господарства Російської Федерації.
(Пункт 2.4 додатково включено з 18 травня 2019 року постановою Уряду Москви від 2 квітня 2019 року N 297-ПП)
3. Контроль за виконанням цієї постанови покласти на заступника Мера Москви в Уряді Москви з питань житлово-комунального господарства та благоустрою Бірюкова П.П.
Мер Москви
С.С.Собянін
Додаток. Розміри граничної вартості робіт та (або) послуг з капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території міста Москви, які можуть оплачуватись Фондом капітального ремонту багатоквартирних будинків міста Москви
додаток
до постанови Уряду Москви
від 27 лютого 2015 року N 86-ПП
(У редакції, введеній у дію
з 18 грудня 2015 року
постановою Уряду Москви
від 1 грудня 2015 року N 821-ПП. -
Див. попередню редакцію)
Розміри граничної вартості робіт та (або) послуг з капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території міста Москви, які можуть оплачуватись Фондом капітального ремонту багатоквартирних будинків міста Москви
____________________________________________________________________
Втратили чинність з 18 травня 2019 року -
постанову Уряду Москви від 2 квітня 2019 року N 297-ПП. -
Див. попередню редакцію
____________________________________________________________________
Редакція документа з урахуванням
змін та доповнень підготовлена
АТ "Кодекс"