Житловий кодекс N 188-ФЗ | ст. 36 ЖК РФ

Стаття 36 ЖК РФ. Право власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку (чинна редакція)

1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві загальної часткової власностізагальне майно у багатоквартирному будинку, а саме:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);

2) інші приміщення в даному будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культуроюта спортом та подібних заходів;

3) дахи, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання (у тому числі конструкції та (або) інше обладнання, призначені для забезпечення безперешкодного доступу інвалідів до приміщень у багатоквартирному будинку), що знаходиться в даному будинку будинку за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення;

4) земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.

3. Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.

4. За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

4.1. Пристосування спільного майна у багатоквартирному будинку для забезпечення безперешкодного доступу інвалідів до приміщень у багатоквартирному будинку відповідно до вимог, зазначених у частині 3 статті 15 цього Кодексу, допускається без рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку лише у разі, якщо такий пристрій здійснюється без залучення коштів. вказаних власників.

5. Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжена правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня набрання чинності цим Кодексом. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, яка потребує такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Суперечки щодо встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або умов такого обтяження вирішуються в судовому порядку. Публічний сервітут щодо земельної ділянки встановлюється відповідно до земельного законодавства.

6. У разі руйнування, у тому числі випадкової загибелі, зносу багатоквартирного будинкувласники приміщень у багатоквартирному будинку зберігають частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовувався даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та на інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на вказаній земельній ділянці, відповідно до часткою у праві спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку на момент руйнування, у тому числі випадкової загибелі, знесення такого будинку. Зазначені власники володіють, користуються та розпоряджаються передбаченим цією частиною майном відповідно до цивільного законодавства.

• BB-код
• Текст

1. Відповідно до ДК РФ (ст. 244) майно, що перебуває у власності двох або кількох осіб, належить їм на праві спільної власності. Загальна власність на майно, частка кожного з власників у праві власності якої визначено, є частковою власністю.

Ця стаття ЖК РФ визначає, які саме частини багатоквартирного будинку перебувають у спільній частковій власності власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Особливістю права спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку є те, що спільна власність виникає безпосередньо через факт придбання громадянами у власність конкретних приміщень. Купуючи конкретну квартиру в багатоквартирному будинку, власник одночасно стає учасником спільної власності відповідно до цієї статті на приміщення в цьому будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в цьому будинку, далі ЖК РФ перераховує загальні частини будинку більш конкретно, вказуючи їх у числі іншого.

Крім безпосередніх частин самого багатоквартирного будинку коментована стаття включає загальну пайову власність власників приміщень цього будинку, у тому числі земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеному земельну ділянку. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність. Зокрема, відповідно до Постанови Уряду РФ від 26.09.1997 року N 1223 "Про затвердження Положення про визначення розмірів та встановлення меж земельних ділянок у кондомініумах", нормативний розмір земельної ділянки, що передається у загальну часткову власність домовласників безкоштовно, визначається залежно від площі ділянки, зайнятої безпосередньо житловими будинками та іншими об'єктами нерухомості, що входять до складу кондомініуму, а також прилеглими до них територіями, необхідними для забезпечення їх функціонування (обслуговування), з урахуванням дотримання вимог містобудівних нормативів, протипожежної безпеки, санітарних розривів між будинками та іншими нормами, що забезпечують нормальні умови проживання та перебування громадян у кондомініумі, обслуговування житлових будівель та іншого майна, що входить до складу кондомініуму, а також доступ до всіх об'єктів кондомініуму. При цьому мають забезпечуватись нормальні умови проживання громадян на суміжних земельних ділянках та права власників, власників, користувачів та орендарів цих ділянок, а також власників розташованих на них будівель, будівель та споруд.

У вступному законі, згідно з яким внесені зміни до ЗК РФ, описаний порядок формування земельної ділянки та передачі її безкоштовно в загальну пайову власність. У існуючій забудові земельні ділянки, на яких знаходяться споруди, що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку, житлові будівлі та інші будівлі, надаються як спільне майно у спільну часткову власність домовласників у порядку та на умовах, які встановлені житловим законодавством.

p align="justify"> При формуванні земельної ділянки, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, з метою передачі до складу спільного майна багатоквартирного будинку проводиться розробка проекту кордонів земельних ділянок, на яких знаходяться найближчі багатоквартирні будинки. Ці проекти додаються до рішення про передачу земельної ділянки до складу спільного майна багатоквартирного будинку.

Орган місцевого самоврядування інформує громадян, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, які перебувають у державній та муніципальній власності, законні інтереси яких можуть бути порушені у зв'язку з формуванням земельної ділянки, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, та розробкою проекту кордонів земельних ділянок, на яких знаходяться найближчі багатоквартирні будинки.

Рішення про надання земельної ділянки у існуючій забудові або про відмову у наданні земельної ділянки може бути оскаржено зацікавленими особами до суду.

У разі визнання у судовому порядку недійсним рішення про надання земельної ділянки у існуючій забудові або про відмову у наданні земельної ділянки суд у своєму рішенні має право зобов'язати виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, передбачені ст. 29 ЗК РФ, надати земельну ділянку із зазначенням терміну та умов його надання.

Відповідно до ФЗ РФ "Про товариства власників житла" від 15 червня 1996 року N 72-ФЗ (втратив чинність відповідно до Вступного закону з 1 березня 2005 року) кондомініум (загальне майно власників) є єдиним комплексом нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах та розташована на ньому житлова будівля, інші об'єкти нерухомості, в якій окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщень), перебувають у власності громадян, юридичних осіб Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень (домовласників) - приватної, державної, муніципальної та інших форм власності, а інші частини (загальне майно) перебувають у їхній спільній частковій власності.

Таким чином, для характеристики поняття "багатоквартирний будинок" слід виходити з того, що багатоквартирний будинок - це вид житлового будинку, специфічною ознакою якого, що відрізняє його, наприклад, від індивідуального будинку, призначеного для проживання однієї сім'ї, є те, що єдиний комплекс нерухомого майна багатоквартирного будинку складається з окремих частин - житлових приміщень, нежитлових приміщень, які можуть перебувати у власності громадян, юридичних осіб Російської Федерації, її суб'єктів або муніципальних утворень, інших частин цього комплексу (загальне майно), що перебувають у спільній частковій власності власників зазначених вище приміщень , що не є частинами квартир та призначених для обслуговування житлових та нежитлових приміщень та доступу до них, тісно пов'язаних з ними призначенням.

2. Учасники спільної власності багатоквартирного будинку - власники приміщень цього будинку на свій розсуд та у своєму інтересі шляхом вчинення щодо цього майна будь-яких дій, що не суперечать закону та іншим правовим актам і не порушують права та охороняються законом інтереси інших осіб, володіють, тобто фактично володіють спільним майном (безпосередньо впливають на нього), користуються, тобто споживають майно залежно від його призначення за згодою всіх власників, а у разі його відсутності у порядку, встановленому судом за позовом будь-якого з власників, об'єктами загального користування у багатоквартирному будинку, Проте вправі розпоряджатися ними лише межах, встановлених цим Кодексом і цивільним законодавством.

3. Власники приміщень у багатоквартирному будинку можуть провести реконструкцію спільного майна у багатоквартирному будинку, якщо така реконструкція веде до зменшення розміру спільного майна у будинку, лише за згодою всіх власників приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

4. Частина 4 коментованої статті визначає право розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку власниками його приміщень, надане частиною 2 цієї статті, тобто дозволяє вчиняти розпорядчі дії щодо спільного майна, а саме передавати у користування іншим особам об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку.

У цьому ЖК РФ ставить такі умови скоєння зазначених действий:

• власники приміщень у багатоквартирному будинку мають ухвалити рішення на своїх загальних зборах про передачу об'єктів загального користування;
• рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку не повинно порушувати права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

5. ДК РФ (ст. 274) право обмеженого користування чужою земельною ділянкою називає сервітутом.

Власник нерухомого майна має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки, а в необхідних випадкахта від власника іншої земельної ділянки (сусідньої ділянки) надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту).

ЖК РФ встановлює, що земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок (об'єкт спільного майна власників багатоквартирного будинку), може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами.

Основні правові норми, що регулюють право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут), встановлені цивільним законодавством та земельним законодавством, зокрема у ст. 23 ЗК РФ.

Земельне, як і громадянське, законодавство розрізняє приватні та громадські сервітути. Відповідно до ст. 23 ЗК РФ, приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства, земельне законодавство з цього приводу спеціальних правил не встановлює.

Відповідно до ЦК РФ (ст. 274) сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку та трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.

Публічний сервітут встановлюється законом чи іншим нормативним правовим актом Російської Федерації, нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації, нормативним правовим актом органу місцевого самоврядування у разі, якщо це необхідно задля забезпечення інтересів держави, місцевого самоврядування чи місцевого населення, без вилучення земельних ділянок. Встановлення громадського сервітуту здійснюється з урахуванням результатів громадських слухань.

У випадках, якщо встановлення публічного сервітуту призводить до неможливості використання земельної ділянки, власник земельної ділянки, землекористувач, землевласник має право вимагати вилучення, у т.ч. шляхом викупу у нього даної земельної ділянки з відшкодуванням органом державної влади або органом місцевого самоврядування, які встановили публічний сервітут, збитків або надання рівноцінної земельної ділянки з відшкодуванням збитків. У випадках, якщо встановлення громадського сервітуту призводить до суттєвих труднощів у використанні земельної ділянки, то її власник має право вимагати від органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, які встановили громадський сервітут, пропорційну плату.

Сервітут може бути терміновим чи постійним. Здійснення сервітуту має бути найменш обтяжливим для земельної ділянки, щодо якої її встановлено.

Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки, коли необхідний доступ інших осіб до об'єктів, що існували до дня набрання чинності цим Кодексом. Наприклад, відбуваються якісь комунікації. Отже, обтяження були, вони не нові, старі, і не можна заборонити доступ до цих ділянок.

Надалі нові обтяження (сервітут) встановлюються за згодою між особою, яка потребує такого обтяження ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку та підлягають державній реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно, за правилами ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним".

У разі недосягнення угоди про встановлення або умови сервітуту спір вирішується судом за позовом особи, яка потребує встановлення сервітуту.

Обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власників ділянки прав володіння, користування та розпорядження цією ділянкою в межах, встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством.

Власники ділянки, обтяженої сервітутом, мають право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, на користь яких встановлено сервітут, пропорційну плату за користування ділянкою.

Полеміка про загальне майно, його склад у МКД і про відповідальність за стан його, не рідкість. Часом самі власники не знають про свої права та обов'язки.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Що у 2020 році зараховується до спільного майна МКД та як воно міститься? У багатоквартирному житловому будинку всі приміщення, так чи інакше, мають власника, в особі фізичної чи юридичної особи чи держави.

І саме власник має утримувати своє майно. Але змісту вимагає і сама будівля. А це вимагає знання про те, хто і за що відповідальний. Що у 2020 році охоплює термін спільного майна щодо МКД?

Основні моменти

Думки щодо належності майна в МКД, яке не є особистою власністю, поділяються.

Зокрема має місце теорія у тому, що зміст цього майна неспроможна визнаватися боргом власників приміщень.

Аргументується це тим, що весь житловий фонд ставився до державної власності.

Квартири приватизувалися і знаходили господаря, а спільне майно передачі в приватні руки не підлягало і, отже, залишилося у власності держави.

Виходячи з того, що ОІ належить державі, власники квартир не зобов'язані платити за її утримання.

Поборники цієї теорії вважають протизаконними норми у тому, що плату житло охоплює і оплату утримання у МКД.

Безумовно, наведена теорія неспроможна вважатися вірною, як юридично, а й логічно. Єдиного власника ОІ у багатоквартирному будинку немає і бути не може.

Господарі приміщень у МКД спільно мають це майно і мають про нього дбати. Але що слід розуміти під майном загального призначення?

Що це таке

У МКД загальне майно це складові елементи будівлі, крім особистих приміщень.

Ознака ОІ в тому, що застосовується таке з метою обслуговування більше одного приміщення, тобто не є чиєюсь власністю.

Частка в загальному майні багатоквартирного будинку пропорційна обсягу площі, що належить площі в будинку.

При цьому ця частка не може виділятися в натурі і відповідно заборонено отримувати на неї одноосібне.

З'являється право спільної часткової власності в МКД синхронно із набуттям права володіння приміщенням у будинку.

Поряд із цим з'являються і обумовлені обов'язки щодо ОІ. Отже, право на ОІ не може виступати об'єктом угод або передаватися від однієї особи до іншої.

Отримання права на приміщення в МКД автоматично робить власника учасником спільної власності, причому від волі його ця норма абсолютно не залежить.

Що сюди входить

Склад майна, що визнано загальним у МКД, розкривається у Правилах утримання ОІ у багатоквартирному будинку:

• сходи, міжсходові майданчики, тамбури, ліфти, горищні приміщення, технічні приміщення з наявністю комунікацій та обладнання;
• дахи;
• несучі стіни, балконні плити, плити перекриттів тощо;
• дверні та віконні отвори у приміщеннях загального користування;
• обладнання, яке застосовується для обслуговування будинку;
• земельну ділянку під будівлею та сусідню територію, межі якої чітко визначені;
• інші об'єкти, призначені для обслуговування будинку;
• внутрішньобудинкові системи ресурсопостачання та відведення.

За деякими елементами МКД можуть зароджуватися суперечки. Наприклад, чи є домофон спільним майном багатоквартирного будинку?

Домофони зараховані до спільного майна згідно з . Але мешканці мають право самі призначати, як виконувати їх зміст.

Це може бути обслуговування з боку КК, укладення договору зі сторонньою організацією або виклик спеціалістів у міру потреби.

Правові норми

П.1 ст.290 ДК РФ визначає, що у багатоквартирному житлі ставляться до спільної власності власників приміщення колективного користування, несучі конструкції будівлі, устаткування, застосовуване обслуговування будинку.

Ч.2 ст.36 ЖК РФ закріплює за власниками приміщень у МКД право безумовного володіння та користування.

Право розпорядження виходить з правилах, визначених ЖК РФ і щодо управління загальнобудинковим майном.

Використання спільного майна багатоквартирного будинку по ЖК РФ

Власники приміщень у МКД несуть тягар утримання загального майна. Частка неминучих витрат власника утримання визначається обсягом участі у праві спільної власності на ОІ.

Насправді це виглядає так. Усі мешканці МКД мають однакові права користування спільним майном, і вони зобов'язані брати участь у його змісті.

Величина витрат для кожного окремого власника визначається площею приміщення, що належить йому.

Основні правила утримання

• огляд загальнобудинкового майна, що спільно проводиться власниками приміщень та особами;
• підготовка інженерних електропостачальних мереж та супутнього обладнання до надання послуги з надання електрики;
• забезпечення належної температури на громадській площі;
• висвітлення загальних приміщень та їх прибирання;
• дотримання пожежної безпеки;
• ліквідація побутових відходів;
• догляд за елементами благоустрою, які розміщені на території будинку;
• сезонна підготовка будівлі до експлуатації;
• поточний та капітальний ремонт.

Що стосується утримання дверей та вікон приміщень, що належать власникам, то оскільки до складу ОІ ці приміщення не входять, то турбота про них здійснюється безпосередніми власниками.

Так, наприклад, чи є балкон спільним майном? Якщо йдеться про ремонт балкона як складової частини фасаду, то так.

А от якщо потрібно утеплити балкон, засклити та якось покращити, то це особиста турбота власника квартири.

Хто займається управлінням ОІ

Загальними зборами власників обирається відповідний КК, і після укладання належного договору їй делегуються всі обов'язки щодо змісту ОІ.

Керівна організація, представляючи власників, укладає договори з ресурсопоставляючими компаніями та організаціями, що надають послуги та виконують роботи з ремонту та утримання будинку, а також виконує розпорядження, що приймається загальними зборами.

Послуги КК також оплачуються мешканцями. Але власники можуть здійснювати управління загальнобудинковим майном самостійно або через утворення ТСЖ (товариства власників житла).

Така спільнота складається з їхніх власників приміщень у МКД.

ТСЖ вирішує всі питання, що стосуються утримання будинку, у тому числі здійснює взаємодію з сторонніми організаціями за необхідності таких послуг.

Власники, які не увійшли до складу, укладають договір про утримання та ремонт ОІ з товариством.

Спосіб управління будинку вибирається самими мешканцями на загальнобудинкових зборах. Для затвердження рішення є достатньо двох третин голосів від сукупної кількості.

Звідки виділяються витрати на утримання

Витрати за змістом оплачуються власниками, виходячи з розміру їх частки у спільному майні пропорційно до метражу приміщення.

Витрати зміст ОІ включаються до складу квартплати і ставляться до переліку обов'язкових платежів.

Обсяг оплати визначається КК чи підставі складеного кошторису і поділу суми пропорційно між власниками.

Додатковим способом отримання коштів на утримання ОІ може ставати здавання спільного майна (загальних приміщень, земельної території). Рішення також приймається загальними зборами.

Відповідно до керуючої організації або ТСЖ зобов'язані за запитом громадян надавати інформацію про те, на які потреби витрачаються зібрані кошти, про встановлені ціни на роботи та послуги з утримання та ремонту будинку, про обсяг та перелік послуг.

Якщо надаються послуги неналежної якості, то виконуюча організація має знизити обсяг оплати утримання загальнобудинкового имущества.

Факт неналежного повинен фіксуватись відповідним актом, складеним виборною комісією власників.

Якщо вимоги мешканців щодо зниження плати чи покращення якості послуг не задовольняються, то вони мають право звернутися до суду.

Також загальним зборами власників може прийматися рішення про зміну організації, що управляє.

Складання акта огляду

Огляд МКД повинен проводитись регулярно з метою перевірки технічного стану будівлі. За потреби може здійснюватись і позаплановий огляд.

У комісію входять власники будинку та представники. Іноді можуть залучатися різні фахівці з боку, якщо потрібне одержання експертної думки.

За підсумками перевірки складається акт. В акті технічного огляду МКД вказуються відомості про дійсний стан будівельних конструкцій, внутрішнє техобладнання та виявлені вади.

Відео: загальне майно багатоквартирного будинку, його земельна ділянка

Внаслідок технічного огляду будинку своєчасно виявляються дефекти будівлі та псування окремих її елементів, визначається причина їх виникнення, розробляється перелік та склад необхідних робіт з усунення.

Крім того дозволяє керуючій організації визначити план робіт у найближчій та майбутній перспективі.

Керуючись актом, КК готує пропозиції про терміни, коли потрібен поточний ремонт, необхідний обсяг робіт, порядок фінансування ремонту, вартість матеріалів тощо.

Розроблена програма надається на затвердження власникам. У план можуть вносити коригування, виходячи з думки мешканців.

І вже на основі затвердженого плану визначається розмір оплати за утримання ОІ. Як зразок акт огляду спільного майна МКД:

Якщо потрібний капітальний ремонт

Проведення капітального ремонту МКД регулюється спеціальними регіональними програмами.

Місцевими органами самоврядування складається перелік будинків, які потребують капремонту та дані об'єкти включаються до загального плану.

Для кожного окремого будинку визначається обсяг робіт, строки їх проведення та розмір оплати.

З цього моменту плата за капремонт включається до складу квартплати та у призначений час буде виконано необхідні заходи.

Але рішення про необхідність ухвалюватися може і загальними зборами власників. Зазвичай основою стають незадовільні результати технічного огляду.

Мешканці вирішують, яким способом формуватиметься фонд капремонту (на рахунку регіонального оператора або на спеціальному банківському депозиті) та яким має бути розмір плати.

Рішення загальних зборів оформляється протоколом, який передається регіональному оператору. У протоколі відображається така інформація:

• обсяг коштів, які мешканці готові збирати щомісячно;
• види необхідних робіт;
• граничні строки проведення;
• Метод формування фонду.

У Житловому кодексі РФ встановлюється правовий режим спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок прийняття рішення про управління цим майном, несення витрат за його утримання власниками приміщень та передачу його у користування третім особам.

Власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, яке займає під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно цього багатоквартирного будинку.

Державна реєстрація виникнення, переходу, обмеження (обтяження) чи припинення права на житлове чи нежитлове приміщення у багатоквартирних будинках одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно багатоквартирного будинку.

Момент виникнення права власності на спільне майно у багатоквартирному будинку виникає у момент державної реєстрації основного права – права власності на приміщення.

Що стосується спільного майна багатоквартирного будинку

До спільного майна багатоквартирного будинку належать:

1. Приміщення в цьому будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в цьому будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більше одного приміщення у цьому будинку устаткування (технічні підвали);
2. Інші приміщення в цьому будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культурою та спортом та подібних заходів;
3. Дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання (у тому числі конструкції та (або) інше обладнання, призначені для забезпечення безперешкодного доступу інвалідів до приміщень у багатоквартирному будинку), що знаходиться в даному будинку межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення;
4. Земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

Зазначений перелік спільного майна багатоквартирного будинку не є вичерпним та підлягає розширювальному тлумаченню. При розширювальному тлумаченні слід виходити з того, що загальне майно в багатоквартирному будинку перебуває у функціональному взаємозв'язку з житловими та нежитловими приміщеннями. Функціональне призначення визначається за експлікаціями до поверхових планів, а у разі їх відсутності – за проектною документацією на житловий будинок. Віднесення того чи іншого майна до поняття спільного майна предмет судових спорів.

До спільного майна в багатоквартирному будинку належить все майно, не виділене в натурі, яке не має титульного власника і призначене для утримання, обслуговування та доступу до приміщень.

Загальному майну багатоквартирного будинку притаманні такі ознаки:

• воно нерозривно пов'язане з житловими та нежитловими приміщеннями;
• у натурі не виділяється і не відчужується окремо від приміщення;
• при відчуженні приміщення слідує його долі;
• право власності на спільне майно у багатоквартирному будинку виникає одночасно із виникненням права власності на приміщення;
• воно є приналежністю не менше ніж до двох приміщень у багатоквартирному будинку;
• має функціональну залежність із приміщенням;
• призначений для задоволення потреб громадян при проживанні (приміщення: колясочні, поштові);
• є санітарно-технічним, електричним, механічним та іншим обладнанням.

Частка у праві спільної власності на майно у МКД

Частка у праві спільної власності на спільне майно у МКД власника приміщення у цьому будинку пропорційна розміру загальної площізазначеного приміщення (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Встановлення частки власника приміщення у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку необхідно для несення пропорційно своєї частки обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а також для голосування на загальних зборах власників приміщень багатоквартирний будинок. Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника приміщення слідує за долею права власності на вказане приміщення (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). При переході права власності на приміщення у багатоквартирному будинку від одного власника до іншого розмір частки не змінюється (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ). Також частка не підлягає виділенню в натурі та відчуженню окремо від права власності на приміщення (п. 1, 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у будинку. Кожен учасник пайової власності зобов'язаний пропорційно зі своєю часткою брати участь у сплаті податків, зборів та інших платежів за спільним майном, а також у витратах на його утримання та збереження. Тому частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в МКД, тягар яких несе власник приміщення у такому будинку, визначається пропорційно його частки у праві спільної власності на спільне майно у МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Які обмеження прав власників приміщень за розпорядженням спільним майном МКД

Зменшення розміру спільного майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

За рішенням власників приміщень у МКД, прийнятих на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб. Рішення власників приміщень правомочно, якщо воно приймається більшістю не менше 2/3 голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Стаття 36.1 ЖК РФ регулює права власників загальні кошти, призначені щодо капітального ремонту загальнобудинкового майна. Ці кошти формуються за рахунок внесків власників приміщень у багатоквартирному будинку та зберігаються на спеціальному рахунку, відкритому у кредитній організації. Кожен власник має часткою права ці кошти пропорційно сумі сплачених внесків їм самим і всіма попередніми власниками даного приміщення.

Після зміни власника приміщення до покупця переходять як права частку власника, що передував, так і не виконані ним обов'язки зі сплати внесків на капітальний ремонт.