Компенсація за договором пайової участі у будівництві. Як правильно розрахувати та отримати неустойку за ДДУ? Способи розрахунку, зразки претензій, умови для отримання неустойки

Застосовується до пайової участі, неустойка- це грошова сума, яку забудовникзобов'язаний сплатити пайовикуу разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, а також при прострочення виконання.

Право вимоги неустойки за договором пайової участі виникає при недотриманні термінів передачіквартир громадянам-учасникам, а не за порушення термінів будівництва багатоквартирного будинкуабо введення його в експлуатацію.

Початок періоду простроченняобчислюється з дня, наступного за датою передачі житлового приміщення, зазначеної у договорі, а кінець- днем фактичної передачі (за актом приймання-передачі квартири).

Наприклад, якщо термін передачі квартири за договором визначено як «3 квартал 2016 року» (триває з 01.07.2016 по 30.09.2016), прострочення розпочинатиметься з 01.10.2016.

Формула розрахунку неустойки

Неустойка, що стягується із забудовника порушення термінів передачі з ДДУ, розраховується за наступною формулі:

Розмір неустойки = 1⁄300 ставки рефінансування ЦБ РФ × ціна договору × кількість днів прострочення

Формула розрахунку неустойки, якщо за договором пайової участі пайовиком є фізична особа (громадянин):

Розмір неустойки = 1⁄150 ставки рефінансування × ціна договору × кількість днів прострочення,

де 1/150 – це ставка рефінансування у подвійному розмірі (1/300×2).

Як розрахувати неустойку за ДДУ (приклад)

Розглянемо приклад розрахунку неустойки. За договором ціна квартири складає 3450000 руб. Ставка рефінансування складає 10,00%. У пункті договору про передачу об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва, наприклад, зазначено конкретну дату «у строк не пізніше 31.03.2016». Початок прострочення – з 01.04.2016. Квартира передана пайовику 01.07.2016.

Отже, прострочення становить 3 місяці, тобто кількість днів прострочення - 90 .

Розрахунок неустойки для фізичної особи.Ставка рефінансування для громадян подвоюється: 10,00/300×2=0,06%.

Таким чином, ставка неустойки за кожен день прострочення становить 0,06%.

Неустойка = 0,06 × 3450000 × 90 = 186 300 руб.

Для юридичної особи чи ІПнеустойка становитиме: 10,00/300 × 3 450 000 × 90 = 103500 руб.

Добровільна виплата неустойки забудовником

Забудовник, розглянувши претензію від учасника пайового будівництва, може ухвалити рішення про виплаті неустойки у добровільному порядку. У такому разі пальнику може бути запропоновано зменшення розміру неустойки, і навіть узгодити порядок її погашення. Щоб юридично закріпити цю пропозицію, рекомендується оформити її письмовою угодоюсторін.

Оскільки законодавством про пайове будівництво терміну розгляду забудовником претензіїне встановлено, то застосовуючи положення Федерального закону розумний термін для надання письмового відповідіучаснику пайового будівництва складає 10 днів.

Крім пропозиції поступитися у розмірі неустойки у кілька разів, забудовник може запропонувати провести у квартирі оздоблювальні роботина певну суму. Але і в цьому випадку пайовик не отримає той розмір неустойки, який було б можливо стягнути при подачі позовної заяви до суду, оскільки витрачена сума зазвичай менша за необхідну.

Якщо забудовником відповіді на претензійний лист не надано або він відмовився від мирного вирішення спору, що виникла, слід подати позов до суду.

Стягнення неустойки із забудовника

Якщо забудовник не відповівна претензію або відмовивсявід мирного врегулювання спору, учасник пайового будівництва має право звернутися до судудля примусового стягнення неустойки.

Крім цього, пайовик має право претендуватина:

відшкодування збитків, що виникли внаслідок порушення термінів здачі будинку (у зв'язку з орендою житла, сплатою відсотків за кредитом);
компенсації моральної шкоди;
штрафу розмірі 50% від суми, встановленої судом за судовим рішенням (п. 6 ст. 13 ФЗ «Про захист прав споживачів»);
відшкодування судових витрат.

Для подачі позовудо суду також знадобляться:

копія паспорта позивача (стор. 3 - з фотографією, сторінка з пропискою);
копія договору пайової участі (3 екземпляри);
копія документа, що підтверджує сплату суми за договором (3 екз.);
претензія до забудовника з відповіддю чи поштовим повідомленням про вручення (за наявності);
акт приймання-передачі квартири (за наявності);
інші документи, необхідні суду на розгляд справи.

Позовна заява про стягнення неустойки за договором пайової участі

Після збору необхідних документівучасником пайового будівництва складається позовна заявапро стягнення із забудовника неустойки.

Позивач звільняється від сплати державного мита під час подання до суду позовної заяви (п. 3 ст. 17 ФЗ «Про захист прав споживачів»).

Розгляд позову у суді

Під час розгляду справи про стягнення неустойки на прострочення здачі квартир суддя з'ясовує обставини, у яких відбулося порушення термінів. Для їх підтвердження розглядаються докази, надані позивачем, і у разі їх відхилення, суд наводить доводи чи норми законодавства, куди він спирається.

на непомірність необхідної неустойкиможуть впливати:

ціна договору;
тривалість періоду порушення термінів;
виконання зобов'язань забудовником щодо вжиття заходів для здачі багатоквартирного будинку;
наслідки та збитки учасника пайового будівництва, що виникли внаслідок прострочення передачі житла та ін.

Внаслідок зазначених обставин розмір стягнення може бути зменшений.

На зниження розміру неустойки не впливає той факт, що її виплата у повному розмірі може спричинити несприятливі наслідки для третіх осіб, які не беруть участь у правовідносинах (інших пайовиків).

Забудовник не звільняється від сплати неустойки під час прострочення з вини недобросовісного субпідрядника.

Відповідно до п 2 Стаття 6 ФЗ-214 про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків:

«У разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкта пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі однієї триста ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання від ціни договору за кожен день прострочення. Якщо учасником пайового будівництва є громадянин, передбачена справжньою частиною неустойка (пені) сплачується забудовником у подвійному розмірі».

Неустойку необхідно рахувати, починаючи з дня, наступного за датою, за якою забудовник мав передати квартиру за актом приймання-передачі. У договорі пайової участічасто вказується дата введення об'єкта в експлуатацію, і пайовики помилково орієнтуються на цю дату. Наприклад, у договорі зазначено ввести об'єкт в експлуатацію не пізніше 4 кварталу 2014 р. Але далі за текстом сказано, що квартира передається учаснику пайового будівництва протягом року з дня введення об'єкта в експлуатацію.

У зазначеному прикладі неустойку слід вважати, починаючи з 1 січня 2016 р., навіть якщо забудовник прострочив введення об'єкта в експлуатацію на рік, і ввів об'єкт в експлуатацію 31 грудня 2015 р. і в цей же день передав за актом приймання-передачі квартиру.

Юридична компанія «Сілкін та Партнери» допоможе стягнути неустойку із забудовника.

Не отримали гроші, отже, за наші послуги Ви не платите!

Вигідно та надійно, зробити самостійний

Зауважте, при розрахунку неустойки необхідно брати подвійну, а не ключову ставку рефінансування.

Приклад розрахунку неустойки:

Вартість квартири 5000000 руб.

Кількість днів прострочення 100 днів

Чинна ставка рефінансування (жовтень 2019 р.) — 7%.

5 000 000 * 100 * 7% * 1/300 * 2 = 233333 руб.

Цю суму належить вам згідно із законом, але фактично суди знижують зазначену неустойку, застосовуючи ст. 333 ЦК України.

Стаття 333. Зменшення неустойки

Якщо неустойка, що підлягає сплаті, явно не відповідає наслідкам порушення зобов'язання, суд має право зменшити неустойку.

Цим правом суди активно користуються, і на практиці отримати 100% належної за законом неустойки стає завданням, що складно реалізується. достатньо реальних рішень, які допоможуть зрозуміти, на яку реально неустойку ви можете претендувати. Це потрібно зрозуміти насамперед для того, щоб грамотно провести переговори із Забудовником, адже останні чудово обізнані, яку неустойку реально одержують люди по суду. Якщо згідно з вищенаведеним розрахунком у вас виходить неустойка в розмірі 233 333 рублів і ви розраховуєте отримати в добровільному порядку приблизно таку ж суму, то ваші переговори приречені на провал. За довгі роки роботи ми не зустрічали жодного забудовника, який у добровільному порядку задовольнив вимоги пайовика хоча б на 90% від неустойки.

Шановні учасники пайового будівництва ЖК Мир Мітіно! Команда професійних юристів надає юридичну допомогу щодо стягнення неустойки за порушення забудовником «Різдвяно» терміну передачі квартири (об'єктів пайової участі). Працюємо на результат! Без передоплати! Оплата за фактом отримання грошових коштів. Вартість послуги складає...

Забудовники заявили Мутку про «споживчий тероризм» пайовиків Забудовники попросили віце-прем'єра ускладнити порядок стягнення неустойок через недоробки через зростання кількості позовів від юристів, які викуповують права вимоги пайовиків. Минулого року суди задовольнили понад 2,7 тис. подібних позовів На нараді з віце-прем'єром Віталієм Мутком, що відбулася 4 жовтня, забудовники висловили свої...

Шановні учасники пайового будівництва ЖК СЕРЕДА! Команда професійних юристів надає юридичну допомогу щодо стягнення неустойки за порушення забудовником ПСН Груп ТОВ «ВЦ БУДЕКСПО» терміну передачі квартири (об'єктів пайової участі). Працюємо на результат! Без передоплати! Оплата за фактом отримання грошових коштів. Вартість послуги...

Шановні учасники пайового будівництва ЖК Барклі Медова Долина! Команда професійних юристів надає юридичну допомогу по стягненню неустойки порушення забудовником Барклі терміну передачі квартири (об'єктів пайової участі). Працюємо на результат! Без передоплати! Оплата за фактом отримання грошових коштів. Вартість послуги...

Шановні учасники пайового будівництва ЖК Зелені Алеї Видно! Команда професійних юристів надає юридичну допомогу щодо стягнення неустойки за порушення забудовником ДК МІЦ терміну передачі квартири (об'єктів пайової участі). Працюємо на результат! Без передоплати! Оплата за фактом отримання грошових коштів. Вартість послуги...

Шановні учасники пайового будівництва ЖК Новоград Павлине! Команда професійних юристів надає юридичну допомогу щодо стягнення неустойки за порушення забудовником ДК МІЦ терміну передачі квартири (об'єктів пайової участі). Працюємо на результат! Без передоплати! Оплата за фактом отримання грошових коштів. Вартість послуги...

Неустойка по ДДУ за прострочення здачі будинку в експлуатацію ЖК «Ясний» Шановні учасники пайового будівництва ЖК «Ясний»! Команда професійних юристів надає юридичну допомогу по стягненню неустойки порушення забудовником ТОВ «Московська взуттєва фабрика імені Г.В. Муханова» терміну передачі квартири, а також різниці у вартості, пов'язаній із зменшенням площі...

Неустойка по ДДУ за прострочення здачі будинку в експлуатацію ЗАТ «ДЕСНА-ЛЕНД» ЖК Андерсон Неустойка + Компенсація моральної шкоди + Штраф 1 119 332,50 ₽ + 50 000 ₽ + 584 666,25 ₽ Ось приклад недавно різними кольорами) Ви можете бачити, що належить і за який період: Компанія ЗАТ...

Житло не здано у строк. Яка сума неустойки може бути затребувана згідно із законом у 2018 році?

Договір пайової участі – важливий документ, який отримує майбутній власник від забудовника під час будівельних робіт. У документі встановлюється термін здачі об'єкта з оформленням документів. Якщо під час будівельних робіт відбуваються затримки (з будь-яких причин), то майбутній власник нерухомості має повне право вимагати виплату в строк.

Неустойка здачі будинку/квартири регламентується Федеральним законом «Про участь у пайовому будівництві...».

Неустойку за затримку здачі будинку із забудовника можна вимагати з першого дня порушення ДДУ. Законне обчислення строків для виплат починається з першого дня, наступного за датою, встановленою у договорі.

Питання досудового врегулювання спору може бути внесене до ДДУ за погодженням сторін у момент підписання документа. Якщо такого пункту немає, то стягнення неустойки здійснюється у судовому порядку.

Підтверджуючі підстави невиконання зобов'язань за строками:

немає акта приймання-передачі житла;
закінчилися терміни за договором;
акт підписаний пізніше за раніше запланований термін.

Зверніть увагу!

Наполегливість забудовника та його пропозицію про перенесення термінів здачі (документально) не є правомірною дією і може бути залишено поза увагою учасника. Підписавши такий документ, власник залишиться без виплат, а закон стане на бік забудовника.

Як правильно визначити терміни введення будинку в експлуатацію?

Термін передачі нерухомості має бути єдиним для всіх пайовиків в одній секції. Дата встановлюється будівельною компанією (СК) у проектній документації та договорі, який підписують обидві сторони. Зміни в документі можуть бути внесені лише за згодою або через суд.

Введення в експлуатацію – термін прийняття об'єкта адміністрацією, що відбувається раніше, ніж передача житла власникам за актом приймання-передачі. Без документа на введення оформити квартиру на пайовика не можна.

Строк у ДДУ з передачі майна може бути зазначений декількома способами:

точне число, рік і місяць, де наступний день вважатиметься простроченням;
квартал (наприклад, 2 квартал 2018 року) – прострочення рахуватиметься з 01.07.2018 року;
з прив'язкою до дати введення в експлуатацію – якщо у договорі вказано термін введення до 01.01.2018, то період прострочення слід рахувати з урахуванням 30-денного терміну на процедуру передачі нерухомості. Тобто з 31.01.2018 можна подати претензію або звернутися до суду щодо затримання неустойки за квартиру.

Багато забудовників намагаються уникнути судових позовів шляхом позначення терміну як орієнтовного. Такий прийом не знімає відповідальності, а виплата неустойки у разі порушення договірних зобов'язань – неминуча.

сума виплат = зазначена у контракті вартість нерухомості х 1/300 ставки рефінансування х термін прострочення у днях.

Зверніть увагу!

Якщо пайовик фізична особа, то ставка рефінансування подвоюється, а значення 1/300 замінюється 1/150.

Стягнення пені із забудовника

Щоб стягнути з забудовника неустойку за несвоєчасне здавання квартири згідно з договірними зобов'язаннями, слід звернутися до компетентних юристів, які допоможуть правильно скласти письмову претензію. У тексті звернення необхідно зробити посилання на договір пайового будівництва, вказати дату прострочення, посилання на законодавство РФ та викласти вимоги щодо відшкодування збитків. Претензія може бути надіслана рекомендованим листом із повідомленням або вручена особисто уповноваженому представнику компанії.

Якщо реакції на звернення не було, пайовик має право звернутися до суду. Позовний документ включає ті ж пункти, що і претензія, а також моральні збитки, якщо на те є обґрунтовані причини.

Виплата неустойки за квартиру проводиться на розрахунковий рахунок пайовика, який, як і низка інших документів, слід додати до заяви:

сума неустойки – 1/150 або 1/300 ставки рефінансування на день акта чи день винесення рішення судом;
раніше надіслана претензія з повідомленням про її прийняття другою стороною;
оплата державного мита;
номер розрахункового рахунку зазначається у позові.

Пакет документів подається за місцезнаходженням компанії забудовника.

Зверніть увагу!

Якщо термін здачі прострочено більш ніж на 2 місяці, то пайовик має право розірвати договір та вимагати повного повернення внесеного депозиту.

Розмір ключової ставки для розрахунку неустойки

Розрахунок неустойки за здачу будинку проводиться відповідно до вище встановленої формули. Сума залежить від ставки рефінансування на день виконання зобов'язань забудовником.

Пені за прострочення здачі квартири можна порахувати самостійно, враховуючи ставку рефінансування ЦБ РФ, яка з 1.01.2016 прирівняна до ключової ставки і становить:

до 31.12.2015 – 8,25%;
з 01.01.2016 – 11%;
з 14.06.2016 – 10,5%;
19.09.2016 – 10%;
з 27.03.2017 – 9,75%;
з 2.05.207 – 9,25%;
з 19.06.2017 – 9%;
з 18.09.2017 – 8,5%;
з 30.10.2017 – 8,25%;
з 18.12.2017 – 7,75%;
з 12.02.2018 – 7,5%.

Останні дані актуальні на даний момент написання статті можуть змінюватися відповідно до чинному законодавству РФ.

Неустойку за нерухомість слід рахувати від повної вартостіоб'єкта незалежно від фактичних платежів на момент розгляду звернення. Винятків для розстрочення платежу та кредитних зобов'язань законом не передбачено.

Резюме

Виходячи з вищевикладених відомостей та чинних нормативів на лютий 2018 року, можна зрозуміти, що вимагати неустойку за квартиру/будинок та іншу будову можна з першого дня прострочення. Пропозиції забудовника змінити терміни у договорі можуть бути прийняті або не прийняті пайовиком, що допускає ДК РФ. Якщо СК відмовляється проводити виплату, то є можливість розірвати договір, вимагати повернення внесених платежів або стягнути пені за кожний день прострочення у судовому порядку.

Щоб не допустити помилок і діяти згідно із законодавством РФ, краще звернутися за допомогою до досвідчених юристів нашої компанії. Вирішити суперечку можна шляхом консультації на сайті або по телефону, а також скориставшись послугами компетентного юриста у суді.

Коментарі

Вам може бути цікаво

З погляду закону, продаж частки у квартирі практично нічим не відрізняється від продажу цілої квартири. Сторони так само складають і підписують договір купівлі-продажу та згодом реєструють перехід права власності у Росреєстрі. Але саме при продажу частки в квартирі необхідно дотриматись ряду юридичних формальностей. Це надалі може вберегти вас від позову про визнання угоди недійсною.

Останнім часом усі більше людейвкладають свої гроші у пайове будівництво.

Проте забудовники який завжди виконують взяті він зобов'язання. Особливо це стосується термінів здавання житла. Якщо будівельна фірма прострочила здачу будинку, ви маєте право. Як це зробити читайте далі.

Розмір неустойки за прострочення здачі будинку

Згідно Федеральному закону№ 214-ФЗ, величина неустойки становить:

1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ за кожний день прострочення – для фізичних осіб;
1/300 ставки рефінансування ЦБ РФ – для юридичних осіб.

Зазначимо один аспект.
Раніше у розрахунках використовувалася ставка рефінансування ЦБ РФ. Однак з 1 січня 2016 року вона прирівняна до поняття ключової ставки.

З кожним днем прострочення сума неустойки зростає.
Формула розрахунку неустойки за прострочення здачі будинку

Для визначення розміру неустойки необхідно визначити три основні компоненти:

Загальна кількість днів прострочення

Початок прострочення – наступного дня після того, як забудовник мав передати об'єкт. Наприклад, у договорі пайової участі зазначено, що квартира має бути передана пайовику не пізніше 31 грудня 2017 р. У даному випадку термін прострочення починається з 1 січня 2018 р.

Момент закінчення нарахування неустойки – день її фактичної сплати. Але для зручності неустойку зазвичай обчислюють по день направлення офіційної претензії на адресу забудовника.
Розмір ключової ставки ЦБ РФ

Вона розміщується на офіційному сайті Центрального банку РФ. Ця величина постійно змінюється. Тому перш ніж починати розрахунок, подивіться актуальну цифру на сайті.

Вартість майбутньої квартири

Цю суму прописано в самому ДДУ.

Формула розрахунку виглядає так:
Неустойка = Ціна об'єкта будівництва * Кількість днів порушення терміну * Ключова ставка ЦБ РФ * 1/150 (1/300).

Приклад розрахунку

Ціна договору – 6 млн. руб., кількість днів прострочення – 75 днів, ключова ставка ЦБ РФ – 7,25%.

Так як ключова ставка ЦБ РФ наведена у відсотках, її потрібно перевести у звичайне число: 7,25: 100 = 0,0725.

Підставляємо вихідні дані у формулу та отримуємо наступний розрахунок:

6000000 * 75 * 0,0725 * 1/150 = 217 500 руб.

Отже, якщо вартість вашої майбутньої квартири становить 6 млн. крб. і забудовник припустився прострочення в 75 днів, він повинен сплатити вам 217,5 тис. руб. неустойки.

Зазначимо один аспект.
Якщо ключова ставка ЦБ РФ змінилася в період прострочення, то неустойка розраховується за днем зміни ставки, а потім - за новою ставкою.

Як направити претензію забудовнику?

Ви можете передати особисто або направити на адресу компанії рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Якщо забудовник проігнорує ваші вимоги, можна сміливо йти до суду. Крім суми неустойки, ви маєте право вимагати компенсації моральної шкоди та штраф за незадоволення претензії.

Це тривалий та складний процес. Тому краще вирішити проблему мирним шляхом. Правильний розрахунок та юридично грамотно сформульована претензія збільшує ваші шанси на отримання неустойки у позасудовому порядку. Для швидкого вирішення питання рекомендуємо звернутися до досвідченого юриста.